滨州房地产项目可行性研究报告论文报告.doc

滨州****项目 可 行 性 研 究 报 告 二〇一一年八月 目 录 一、总 论 2 二、市场预测 5 三、建设规模与产品方案 14 四、节能节水措施 18 五、环境影响评价 20 六、劳动安全卫生与消防 23 七、组织机构与人力资源配置 24 八、项目实施进度 28 九、投资估算 29 十、融资方案 29 十一、财务评价 31 十二、社会评价 35 十三、风险分析 37 十四、研究结论与建议 37 十五、附图、附表 41 一、总 论 （一）．项目背景 1.项目名称:**** 2.开发商概况 开发商是滨州市****房地产开发有限公司，注册资本1000万元。公司经营范围：房地产开发销售；室内外装潢；建材销售等。公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承诚信、合作、卓越、创新的经营理念，开拓进取。 滨州市****房地产开发有限公司的经营宗旨是： 为客户创造生活--提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更加简便、高效、丰富多彩；为社会创造价值--服务社会，创造文明进步的生活方式，充分实现的社会价值；为员工创造机会--创造发展空间，提升员工价值，提高人的工作生活质量；为股东创造回报--以长远利益回报。 （二）．项目概况 1.拟建地点 拟建于滨州市经济开发区内百灵湖东侧，位于长江二路以北，渤海二十五路以西。项目北侧为滨博高速出入口 技 术 经 济 指 标 项目 单位 数量 占地总面积 平方米 53333.6 总建筑面积 平方米 64000 多层住宅建筑面积 平方米 45400 别墅建筑面积 平方米 8000 联排别墅建筑面积 平方米 8000 配套商业建筑面积 平方米 2000 公共建筑面积 平方米 600 居住居数 户 480 平均每户建筑面积 平方米 128 平均每户居住人数 人 3.2 容积率 　 1.2 绿地率 % 35 底层储藏室面积 平方米 3500 底层汽车库面积 平方米 4000 5. 项目投入总资金及效益情况 本项目投入自有资金6000万元，贷款5000万元，再加上房屋预售款，共投入总资金20346万元。 本项目完成后，预计销售收入为27932万元，税前利润5348万元。 (三)．结论、问题与建议 结论 本项目各项建设手续正在申办中，经市场调查和分析，假定项目开发程序中土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及滨州市的房地产项目开发程序及规定。 根据测算，在预测的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。 问题及建议 由于****位于滨州市区西高速公路旁，其西侧受高速公路限制已无开发可能，东侧为未改造的农村，且偏离市区，项目周边商业、公交、教育、医疗、金融等配套设施缺乏，同时滨州市区目前开发楼盘较多，并且还存在单位集资建房等影响，商品房和存量房的数量大大超过需求，客户选择余地较大。本项目的优势为位于高速公路出入口旁，对外交通便利，同时北边为黄河明珠文化广场，西临百灵湖，环境优美，空气质量较好，百灵湖能为住户提供良好的休闲场所。因此，本项目潜在的客户群体为市区普通购房者的可能性较小，初步分析，本项目潜在的客户为市区中注重环境质量的高端住户、新婚第一次购房、周边物流企业高级员工、周边县市区居民进城住户等几类人员，潜在客户群相对较小。建议本项目采用别墅与小套型公寓相结合的方案，同时对项目的套型及环境设计等方面做深入的研究和细化，以满足客户的需求。 二、市场预测 (一)．市场调查 1、大环境分析 ?滨州位于黄河下游、鲁北平原，地处黄河三角洲尾闾，北临渤海，东与东营市接壤，南和淄博市毗邻，西同德州市和济南市搭界，是山东的北大门。 现辖滨城区、无棣县、阳信县、沾化县、惠民县、博兴县、邹平县、滨州经济开发区、高新技术产业开发区、北海新区共4区六县，版图面积9600平方公里，常住人口374.85万人（截止2010年11月1日零时）。滨州市是黄河三角洲的中心城市，是黄河三角洲高效生态经济区的主战场和核心区域。滨州交通便利滨州市自然资源丰富滨州农业基础良好滨州工业发展迅猛。现代服务业迅速成长。滨州现代物流中心初具规模、国际会展中心竣工使用，奥林匹克公园动工建设。同时，以“四环五海”、武圣孙子为品牌，大力整合旅游资源，形成了具有滨州特色的“两山（鹤伴山、碣石山）两带（沿黄、沿海）一圣人（孙子）”的旅游格局。滨州城市化水平不断提高。“一个中心-一个龙头-南北城市带”组团式、连带型城市群框架基本形成。规划设计达到国际先进水平的“四环五海”工程（即环城公路、环城水系、环城绿化带、环城风景带和东、西、南、北、中五座平原水库）顺利完工，集园林与湖水于一色，融产业、生态、文化为一体，初现“四环相连”、“五海”呼应、72湖点缀