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租赁合同法律分析与风险提示 2017年6月 目录 一、租赁合同性质 双务合同 有名合同 有偿合同 诺成合同 6个月以上要式 城市私有房屋租赁合同为要式 继续性合同 最典型的“束己合同” 租赁合同基本原理 二、期限 20年 三、备案登记 管理性（取缔性）强制性规范 四、租赁合同涉及法律法规 《合同法》 （1999年3月15日、全国人大、第十三章 第212至236条） 《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（最高人民法院、法释[2009]11号） 《商品房屋租赁管理办法》（2010年12月1日，住房城乡建设部） 租赁合同性质 租赁合同法律关系 一、主体 出租人、承租人、次承租人 二、权利义务 1.出租人 适租义务 保证租赁物在租赁期间符合约定用途；违反的，承租人可解除合同 维修义务 出租人负有法定维修义务，不修的，承租人可自行维修，费用由出租人负担；如因维修影响使用，应减少租金或延长租期（注意：有约从约） 权利瑕疵 权利瑕疵因第三人主张权利致承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人得减少或不付租金 ①承租人义务 禁止添附 出租人可主张违约责任，也可主张侵权责任，还可主张物上请求权 禁止转租 擅自转租，出租人可解除合同 ②承租人的权利 买卖不破租赁 例外情况:先押（抵押）后租和先封（查封）后租 优先购买权