永成置业金仕达项目营销策划报告论文报告.doc

永成置业金仕达项目 营销策划执行报告 深圳市圆满咨询顾问有限公司 二〇〇六年三月十九日 目 录 第一部分 项目综合定位 市场解析评估 项目SWOT分析 项目市场定位 项目产品定位 项目客户定位 项目价格定位 第二部分 营销战略规划 项目入市时机选择 项目总体营销战略 项目营销目标规划 阶段营销工作排期 第三部分 营销推广策略 一、项目卖点总结 二、项目营销推广语 三、项目总体推广思路 四、现场营销氛围营造 五、广告宣传策略 第四部分 项目销售实施与管理 总体销售策略 销售培训及实施 现场销售管理 第五部分 项目商业部分招商执行 一、商业部分总体招商战略 二、招商前准备工作 三、商业部分招商实施 附件一：金仕达项目商业部分业态分布图 永成置业金仕达项目营销策划报告 第一部分 项目综合定位 建湖房地产市场解析评估 （一）建湖住宅房地产市场总结 建湖房地产土地局面房价银行贷款比重下降市物业种类齐全，供应格局为主物业形态以为主以户型为主，在调查的个物业中，以中、大户型为主，100-120平方米的三房成为消费群体首选，从销售率和销售速度上看，中户型因为总价低实用经济，。住宅消费市场特征分析在元/平方米 （4）经营现状 整体经营状况良好，主要受较大的市场需求支撑。 2、建湖车主消费特征 （1）本地消费 1）本地消费以明珠路为主 常规易损耗的价格较低的汽配摩配零部件在明珠路汽配市场能买到（如果没有的，能够根据需要及时要求盐城发货）。主要消费内容还是偏向维修、养护、洗车美容之类，一般车主也不愿舍近求远。 2）上海大众汽车建湖特约维修站 位于建湖县东付新村598号8折）阶段营销工作排期 （一）阶段性营销节点模拟表（模拟时间点：开盘时间为2006.8.18） 表：阶段性营销节点模拟表 营销阶段划分 预热期 内部认购 开盘 第一强销期 调整期 尾盘强销期 营销内容 消息新闻发布 软文报道 客户登记 正式发售广告开始 广告持续轰炸 市场调节 进入旺季广告持续 工程进度 奠基开工 现场包装及相关政策落实到位 工程进度取得突破性进展 施工中 施工中 建筑工程主体全面封顶，商业部分交付 营销关键点 预热铺垫 内部认购 开盘 强销期 调整期 强销期 时间节点 2006-4至6月 2006-6-18至8月 2006-8-18 2006-8至11月 2006-12月 2007-1月（开业前） 营销强度 动态曲线 营销费用 5% 10% 50% 15% 5% 10% 销售率 / 积累30% 30—35% 35—70% 70-75% 80 %以上 （二）各阶段营销内容及工作重点 第一阶段：营销铺垫阶段——预热期 时 间：2006年4月中旬——2006年6月中旬 预期目标：预热市场（以商业为主） 营销内容：1、开工奠基仪式 2、政府公关，落实相关优惠政策 3、售楼处现场包装 4、考察周边相关专业市场 5、销售员汽配相关专业知识培训 6、项目销售及招商政策落实（价格表、招商优惠政策等） 7、项目宣传物料准备 8、主力商家接洽、商家信息收集整理 9、来访客户登记（住宅自然登记，强化商业） 10、分析建湖汽配市场现状及投资前景，以备招商与销售使用 工作重点：1、政府公关，落实相关优惠政策 2、销售员汽配相关专业知识培训 3、主力商家接洽 4、整理、分析建湖汽配市场现状，预测其投资前景 第二阶段：区域营销阶段——内部认购 时 间：2006年6月18---2006年8月18日 预期目标：内部认购，积累有效客户达30%（以商业为主） 营销内容：1、联合政府，结合相关政策，展开汽配专业市场分析、软性报道。 2、组织行业协会（如汽车俱乐部），发起行业协会运动。 3、组织专场推介会（自营者、投资者、司机一簇） 4、重点客户或大客户进行招商、销售攻克。 5、销售员（招商员）外出走销、积累有效客户。 6、项目预（销）售证件办理。 7、户外大牌、车体广告、墙体广告设计制作。 8、开盘活动及系列推广、促销活动方案准备。 工作重点：1、联合政府，结合相关政策，展开汽配专业市场分析、软性报道 2、组织专场推介会（自营者、投资者、司机一簇）。 3、销售员（招商员）外出走销、积累有效客户。 4、组织行业协会（如汽车俱乐部），发起行业协会运动 第三阶段：项目公开发售阶段——正式开盘 时 间：2006年8月18日 预期目标：正式销售，掀起销售第一轮高潮，争取开盘周销售率达到35%以上 营销内容：1、开盘前广告全方位轰炸，开盘月集中宣传。 2、卖场全面启动，前期积累客户解筹集中爆破。 3、促销措施正式实施，概念炒作全面配合（如启动创业基金活动）