[工作总结]小产权房运作心得210讲稿篇.ppt

国家不予支持消费者购买小产权房屋 ，小产权房由于没有法律保证而带来的一系列风险 小产权房运作心得 主讲人：张小燕 2011年2月 盛世行顧問 TIMESUNION CONSULTANCY 报告提纲 什么是小产权房 分类及特点 产生的原因 市场现状 典型案例 小产 权房 概念 定义 项目 运作 芙蓉雅庭 鸿运金街 运作心得 第一篇：概念定义 小产权房定义 什么是 小产权房 分类 及特点 产生 的原因 1 2 所谓小产权房屋（又称乡产权房屋），是指在农民集体土地上，由享有该土地所有权的乡(镇)政府或村委会单独开发或联合房地产开发企业联合开发建设，未缴纳土地出让金等费用，并由乡（镇）政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。 这种房屋权属证书没有房管部门盖章，仅有乡（镇）政府或村委会的盖章以证明其权属，故称之为乡产权。 3 即市场商品房，拥有完全产权，得到国家承认并合法登记的私人财产，其权益部分包含了房产使用权证与国有土地使用权。享有房地产应有的各项权益，在进行市场交易过程时，无需缴纳土地出让金，符合交易时限规定的也无须缴纳房产增值部分的税费。 广义概念 狭义概念 大产权房 什么是小产权房 即不完全产权房屋，是指未办理统一规划、征收和出让手续，直接在国有或集体所有性质土地上，违法违规建设或超标准建设所产生的房屋，即违建房。由于购买者仅与房屋筹建者签订了交易合同，只有房产部分的使用权和收益权，但无法获得国家房管部门颁发的房产证，无法进行抵押、赠与和拆迁补偿。一旦房屋产权发生变更或纠纷时，购买者各项权益均不能得到法律的保障保护。 小产权房 质量差 服务差 无产权 价格低 无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。 同样位置只是商品房价的20％至50％。物业、水电等费用便宜。 开发工程多承包给小建筑商，质量难保证 。 无物管，或指定成立管理机构进行管理，服务管理水平不是很高。 产权不受法律承认，合法权益无法得到法律保障，是小产权房最大特点。 小产权房特点 不能进入二级市场流通 居住满5年方可进入二级市场，并需补交土地出让金 居住满5年方可进入二级市场，并需补交土地出让金 自由流通 自由进入二级市场流通交易 交易规定 不限 只供给城镇中低收入家庭 单位员工 参加该项合作建房的公民 不限 销售对象 不具有产权 拥有有限产权 按出资比例确定产权比例 具有完全产权 具有完全产权 产权证 乡政府独立开发或联合房地产开发企业开发 社会保障性质的商品住宅，属于政策性开发住房 政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造开发 一群有民事行为、有购房能力的中国公民集合开发 房地产开发企业出资开发建筑 开发方式 农民集体土地 政府划拨 政府划拨 国土出让 国土出让 土地取得方式 小产权房 经济适用房 集资房 合作建房 商品房 种类 特征 从几种常见类型的房产物业来看，小产权在法律上表现为非保障性特征，具有一定风险性。 大小产权区别 数据来源：国家统计局 占全国住宅总面积的三分之一以上，小产权房泛滥已上升到了全国性社会现象 全国市场现状 全国住宅总量约186亿平方米，其中小产权房高达66亿平方米面积，比例已经超过35% 全国住房结构图 原因一 原因二 原因三 建国以来，中国工业化高速发展，人口向城镇快速集中，造成城市住宅市场需求膨胀。但由于利益原因，一线城市的商品房开发量巨大，而满足中低端收入人群的社会保障性住房长期供给不足，促使小产权房出现并不断膨胀。 改革开放以来，没有依据《宪法》规定落实农村集体土地使用权可流转原则，土地开发与管理使用方面的法律法规空缺，使农村集体土地使用权无法进入市场资源体系产生经济效益。导致村集体、村民、投资人在经济利益驱动下大量违规建设小产权房。 在经济发展、城市化进程加快背景下，必然促使区域中心城市人口迅速膨胀，产生大量居住用房需求。由于商品房市场利益最大化属性，开发周期较长，开发成本较高，供应结构不能满足不同阶层、不同收入人群多样化需求。因此，城市周边集体性质用地在市场需求和利益驱动下，产生了大量非法建设和转卖行为。小产权房不是偶然产生的，住房需求大，住房保障体系滞后、高房价等因素促使大量小产权房的产生。 近年以来，没按照1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》中的承诺，落实城市房改制度。也没有探索在商品房开发领域之外，利用社会资源多渠道合作建房、满足城市居民多层次不同需求的住房保障方式和办法。导致城市商品房价格快速上涨，小产权房套利空间加大，促进其发展 产生的原因 小产权房是城市房地产市场需求膨胀与房地产政策法规滞后之间矛盾的产物。 农村宅基地属于农民集体所有，农民集体所有的土地使用权不得私自出让、转让或者出租用于非农业建设。村民对宅基地只有使用权，农民将房屋卖给城市居