资产评估报告市场法.doc

房屋评估报告 （市场法） 评估小组成员: 目录 一．实验目的 二．实验步骤 三．实验内容 四．实验结果 五．实验心得 一．实验目的： 本学期在对《资产评估》课程的理论知识学习后，对该课程具备了一定的专业知识水平，通过本次实地资产评估活动，主要目的在于把理论与实践相结合，从理论到实践，学会对本课程知识的运用。然后通过实践再回归教材，加深对资产评估学基本概念、原理和分析方法的感悟，掌握资产评估基本技能，切实体会与感悟本课程知识，对知识起到提炼作用。 通过本次实践学习，起到开拓视野，拓宽思维的作用，同时加强了我们的实际应变能力和问题处理能力。 二．实验步骤： 到评估地点民耀路附近进行实地考察，初步考察附近小区住宅、临街商铺（超市、服饰店、饭店等）、金融机构（工商银行分行、上海农村商业银行、邮政储蓄）、学校（好日子幼儿园）。 选定评估对象：阳光苑小区8幢2单元五层。 采集相关资料（包括阳光苑附近基础设施配备、交通状况、街道条件、周围环境等），收集数据（包括房屋面积、每平米房屋交易价格、房屋交易时间和交易情况等）和图片信息。 利用采集到的数据运用市场法进行评估。 得出评估结果，形成评估报告。 三．实验内容： 市场比较法 采用市场比法一般选取同一供需圈内，近似评估房地产档次市场价格进行比较，根据对上海市浦东新区曹路房地产市场的了解，分别选取如下可比实例： 确定比较因素 A.个别因素分析 评估对象所在房屋建于2009年，共6层，委估对象位于第5层，建筑面积为90.12平方米；装修情况：客厅地面为木地板铺贴，卧室地面为木地板铺贴，墙面刮瓷；厨房及卫生间地面为地砖铺贴，墙面面砖铺贴；进户门安装防盗门，其余为木门，铝合金窗，通水、电、电话端口入户。 评估对象平面布局好，采光通风好，维护情况好，至评估时点该房已经完成室内装修。B.区域因素分析 评估对象位于浦东新区民耀路97弄，周围有：上海金融学院、杉达大学、上海第二工业大学、中国移动营业厅及各类商铺，目前有993路、790路、630路等多路公交车经过附近，该区域交通较为方便，区内基础设施、公共服务设备齐全，自然环境状况、人文环境状况好。 C.市场背景分析 由于国家宏观经济的调控，随着房改政策的逐步实施和完善。生活服务设施齐全的住宅进入市场后，已成为满足住房需求者的首选，同时也成为市民投资置业的主要方向。故在近期内的发展势头较良好，价格走势比较平稳。 比较案例 评估房产 爱法一期(5楼) 曹路家苑(5楼) 丰舍西苑(5楼) 地理位置 民耀路358弄 民雪路918弄 民区路260弄 民雨路336弄 交易价格(元/m2) ? 18250 17820 18084 交易情况 正常 正常 正常 正常 交易时间 2009.02 2008.06 2009.07 2008.06 区域因素 较好 较好 一般 较好 个别因素 一般 较好 一般 一般 2.确定比较因素系数见下表 比较案例 评估房产 爱法一期(5楼) 曹路家苑(5楼) 丰舍西苑(5楼) 交易价格(元/m2) ? 18250 17820 18084 交易情况（%） 100 100 100 100 交易期日（%） 100 92 105 92 区域因素（%） 100 100 95 100 个别因素（%） 100 115 95 95 3.比准价格确定 比较案例 委估房产 爱法一期（5楼) 曹路家苑(5楼) 丰舍西苑(5楼) 交易价格(元/m2) ? 18250 17820 18084 交易情况 100 100/100 100/100 100/100 交易期日 100 100/92 100/105 100/92 区域因素 100 100/105 100/95 100/100 个别因素 100 100/115 100/95 100/100 比准价格 ? 16428 18805 19657 根据上述计算的结果，求比准价格的算术平均值，则： （16428+18805+19657）÷3=18297元/m2 房地产交易价格的确定 交易总价=90.12 m2 ×18297元/ m2=1648926元 四．实验结果：? 房地产价格及单价 小写 大写 房地产正常价格 1648926元 壹佰陆拾肆万捌仟玖佰贰拾陆圆整 房地产正常单价 18297元/m2 壹万捌仟贰佰玖拾柒圆整每平方米 五．实验心得 首先，这次实验中评估资产是居民房，我们采用市场法及所用指标评估，是相对中肯和客观的，较为符合实际，值得采纳和参考。但我们的评估还是有一定的局限，我们没有在房屋建筑的建筑结构、装修质量和水平、平面格局、产权方面去做出调整，所以我们的结果只能作为一个参考指标。 其次，通过此次实地评估，让我们对书本上的知识有了实质性的认识，而且能够与生活中的具