房地产营销策划法律实务讲座.ppt

1.对拟签约开发商的主体资格进行审查 1.1 审查的内容 1.1.1营业执照、组织机构代码、年检资料、房地产开发资质等级证书、国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、商品房预售许可证。 1.2 审查的目的 1.2.1 判断开发商是否合法成立并存续。 对拟签约开发商的主体资格进行审查（续） 1.2.2 判断开发商是否具备开发项目的资质； 1.2.3 判断项目的合法性； 1.2.4 判断项目是否具备预售条件。 1.3 审查方法 1.3.1 要求开发商提供1.1.1所述原件并提供加盖有效鲜章的复印件； 1.3.2 对存疑的资料，自行或委托律师调取在主管部门的存档资料比对。 2. 审查开发商与拟策划、代理销售的项目之间的关系 2.1 审查内容 存在项目开发主体多元或混乱的现实问题，有必要摸清开发商与项目之间的关系。是联建的一方主体？是独立开发的建设方？是代建单位？还是开发资质的出借方或借用方？ 2.2 审查目的 查实开发商在项目中所扮演的真实角色，利于设计谈判方案或签约内容。 3. 调查开发商与项目参建单位的合作情况，判断其资信状况、履约能力 3.1 调查目的 开发商的资金链并不都很牢固，牢固的也未必诚信。了解此信息，有利于付款条件、节点的谈判和合同内容的设置。 3.2 调查方法 了解其在同行中的口碑，参考参建单位的意见。 4. 明确拟提供策划或代理销售的物业 4.1 原因 4.1.1 开发商可能同时开发有几个项目，至少同一项目有多个单元或多栋楼房。无论是策划方案或代理销售策略都不会针对某一套或某几套房屋而设计，而是针对整个项目的位置、户型、面积、层高等多元素结合理论与实战经验出炉策划或销售方案。 4.1.2 开发商拥有现成的策划方案，或销售策略完全可能自己组建团队或聘用新的廉价团队同台“演出”或取而代之。 4.2 需明确的内容 拟提供策划或代理销售房屋的位置、面积、可供销售的时间。 5. 明确开发商自行销售与代理销售物业的范围，或约定自行销售和代理销售业绩的认定办法 5.1 目的 在签约代理销售前后，开发商都可能有自己的新老客户要求签约。签约行为可能与策划或销售方案的合理设计有很大关联性，也许毫无关系，其作用难以界定。 5.2 明确的内容 开发商可以自行销售物业的面积、位置、时间，以及代理商的配合事项与计酬。 6. 明确开发商支付策划、代理销售的服务费的支付条件和节点 6.1 目的 酬金的支付关乎企业的现金流、营运成本、风险的控制 6.2 方法 6.2.1 可考虑将服务分成若干子项或阶段，并结合完成相应子项的情况设置付款时间； 6.2.2 明确阶段性成果或最终成果的接收、评定、确认的有效方式。 7. 明确为实现策划或代理销售需开发商提供的物质条件 7.1 目的 优秀的策划或销售代理，除需要优秀的策划人员、销售精英外，还需要开发商及时、足额地支付酬金；提供合适的场地、营造勾引买受人下叉的氛围；提供便捷办理签约手续的设施、设备，提供广告公司、保洁、保安的配合、协调等，方能实现高效，但若无约定，不是必然的义务。 7.2 内容 场地位置、面积的约定；对场地的装修风格、标准的约定；对电话、电脑、复印机、打印机、办公用纸等配置的约定；对广告、保洁、保安人数、条件、工作时间等必要内容的约定。 8. 明确履约过程中，双方就工作成果、资料的接收、送达方式 8.1 开发商相对强势，策划或代理销售都涉及工作成果的认定、移交问题，工作成果与酬金又息息相关，因此这对保障权益是有用的。 8.2 一般约定双方提交、接收人成果或资料的指定人员（包括身份证号码、电话联系方式），同时，约定人员变更或指定的联系人不接受成果或资料的补救办法。 9. 违约责任 9.1 目的 若开发商或其经办人故意设置障碍，策划或代理销售公司本可以获得的期待利益难以实现，但往往开发商不履约或不及时履约给策划或代理销售公司造成损失。 9.2 方法 违约责任不可笼统约定为“依法承担违约责任”或“承担违约责任”等，最好与违约行为挂钩，并约定其违约金的金额或计算方式。 10.纷争的解决 10.1 解决纷争的方式 知晓并理解纠纷解决的途径、方式 纠纷的解决方式无非协商、仲裁、诉讼。 10.2 处理纷争各方式的含义与特征 协商是合同当事人自愿处理纠纷的行为。仲裁、诉讼则是因为当事人不能解决纠纷，借助司法或准司法途径解决问题的办法。其中诉讼分为一审、二审、执行、申诉程序，我国是二审终审。民商事仲裁为一裁终局。 10.纷争的解决（续） 10.3 对仲裁或诉讼机构的选择 仲裁、诉讼均可对管辖机构作出选择，诉讼仅可在签约地、原告所在地、被告所在地、合同履行地、标的物所在中选择管辖法院，且需满足级别管辖和专属管辖的要求。仲裁不实行地域管辖和级别管辖