集体土地为了规范房屋登记行为.docVIP

为了规范房屋登记行为，维护房地产交易安全，保障权利人的合法权益，依据《中华人民共和国物权法》、《村庄与集镇规划建设管理条例》和《房屋登记办法》（以下简称《办法》）等法律、法规和规章，结合我省实际情况，制定本实施细则。 起草说明：本实施细则的目的和依据。本条明确本实施细则是在《物权法》《房屋登记办法》等的基础上的扩充及细分。 第二条 本实施细则适用于本行政区域范围内集体土地范围内的房屋登记。本细则所称集体土地房屋包括依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋。 第三条 根据《办法》第四条规定，房屋登记，由房屋所在地的房屋登记机构负责办理。 各乡镇、街道等基层房管所配合房屋登记机构开展集体土地房屋登记工作。 起草说明：本条规定房管所配合登记工作的进行，是鉴于以下考虑： 明确房管所不是登记机构，也不是登记机构的派出单位； 集体土地房屋一般位于农村，如果叫村民到统一的登记机构办理，有诸多不便，可以由房管所代为受理，审核工作在登记机构进行。 第四条 根据《办法》第十条，村民住房由于分家析产房屋分割导致独立建筑为多个所有权人所有的，已有明确固定界限并可以独立使用的层、间也可以作为基本单元。 起草说明：非成套农民住房分家析产，也应该予以办理。 第五条 根据《办法》第十一条，经有关机关确认与原件一致的复印件主要指留存原件的有关机关、机构和部门确认的与原件一致的复印件。 起草说明：复印件留存的部门不一定在机关，也有可能在档案馆、土地登记机构等机构和部门。 第六条《办法》第十二条第二款第（二）项所称生效的法律文书，主要包括以下几种： （一）人民法院终审的裁判文书； （二）人民法院一审裁判文书和协助执行通知书； （三）人民法院民事调解书和协助执行通知书； （四）仲裁委员会的仲裁文书和人民法院的协助执行通知书。 第七条 根据《办法》第十四条规定，证明监护人身份的材料一般由村委会出具。 （起草说明：未成年人的房屋登记，不涉及房屋处分，所以监护人身份证明材料可以从简，根据《民法通则》第十六条的规定，村委会对监护人有同意权、指定权等相关权利和义务，意味着村委会对监护人身份有证明的法定义务。） 其他无民事行为能力人或限制行为能力人的监护证明也可以参照本条规定执行。 第八条 根据《办法》第十五条规定，涉及房屋处分的登记，房屋所有权人委托代理人申请登记的，委托书应当公证。 第九条 根据《办法》第十九条，办理因房屋部分灭失或改、扩、翻建等房屋状况发生变化的变更登记，房屋登记机构也应当实地查看。 实地查看时，房屋登记机构的工作人员应不少于2人，并应出示相关有效证明。因申请人原因致无法完成实地查看的，由工作人员在查看记录中进行记载，房屋登记机构可以据此作出中止登记的决定。 第十条 《办法》第八十三条第一款第（四）项所称符合城乡规划的证明，主要是指县级以上人民政府规划管理部门颁发的《建设工程规划许可证》（包括规划附图） 。 房屋建造时房屋所在地规划管理部门尚未颁发《建设工程规划许可证》的，申请人应当提交房屋所在地乡镇、街道以上人民政府证明该房屋系符合规划的合法建筑的建房批文等证明材料。 起草说明：由于各地情况不一样，在这里只作原则性规定，即有《建设工程规划许可证》提供《建设工程规划许可证》，没有《建设工程规划许可证》，提供建房合法证明材料。 申请登记的农民住房，与其他所有人的住房相毗连的，需要由相毗连房屋的所有权人出具相应的证明材料，以明确毗连墙体的权利归属情况。 第十一条 申请初始登记的房屋，竣工后需要验收的，还需要提供房屋已竣工验收的证明。无法提供房屋竣工证明的村民住宅，可由登记机构现场查看确认房屋已经竣工。 第十二条 申请初始登记房屋的实际状况同《建设工程规划许可证》或者建房证明材料中记载不一致的，申请人应当先补办相关手续。 起草说明：各地对于少批多建的情况处理有多种方式。但根据《房屋登记办法》的精神，登记只是一种公示行为，需要合法公示，对于同规划不一致的房屋，如果不能明确确定哪些是合法的，哪些是不合法的，无法明确的部位都不能登记。 第十三条 根据《办法》第八十四条规定，房屋登记机构认为有必要，可以就登记事项进行公告。集体土地房屋申请初始登记、转移登记以及房屋权属证书、登记证明补发的，房屋登记机构受理登记申请后，应当将申请登记事项在申请登记的建筑物上和房屋所在地农村集体经济组织（村委会）的相关公告栏上以张贴的形式进行公告。公告期不得少于10日。 起草说明：初始登记和转移登记都必须进行公告，是基于以下考虑： 农村集体土地不能随意流转的特殊性； 村民宅基地的取得以家庭为单位，但实际上土地使用权人一般都确定为一人，而房屋所有权和土地使用权人应该是一致的，导致房屋登记也应该是一人。权利的公示存在一定的不确定性； 村民住房权利公示存在瑕疵，所以财产