[工程科技]第十一章 房地产估价程序.pptVIP

第十一章 房地产估价程序 自接受估价委托至完成估价报告期间，房地产估价应按下列程序进行： 一、明确估价基本事项 明确估价基本事项主要应包括下列内容： l、明确估价目的，估价目的应由委托方提出。 2、明确估价对象，包括明确估价对象的物质实体状况和权益状况。 　　 估价对象的物质实体状况主要包括：土地面积、形状、临路状态、土地平整程度、地势、地质水文状况、建筑物面积、建筑结构、平面布置、工程质量、新旧程度、装修、设施设备、楼层、朝向等。 　估价对象的权益状况主要包括： 土地权利性质、权属、土地使用权年限，建筑物权属， 估价对象上设定的他项权利状况等。 　依据有关法律、法规，有些估价对象不能用于某些估价目的，或有些估价目的限制了可以作为估价对象的范围和内容，所以估价对象及其范围和内容，既不能简单地根据委托方的要求确定，也不能根据估价人员的主管愿望随意确定，而应根据估价目的、依据法律。 法规并征求委托方认可后综合确定。 3、明确估价时点，估价时点应根据估价目的确定，采用公历表示，精确到日。 在明确估价基本事项时应与委托方共同商议，最后应征得委托方认可。 二、拟定估价作业方案 在明确估价基本事项的基础上，应对估价项目进行初步分析，拟定估价作业方案。 估价方案主要应包括下列内容： 1、拟采用的估价技术路线和估价方法： 2、拟调查搜集的资料及其来源渠道； 3、预计所需的时间、人力、经费； 4、拟定作业步骤和作业进度。 三、搜集估价所需资料 估价机构和估价人员应经常搜集估价所需资料，并进行核实、分析、整理。 估价所需资料主要应包括下列方面。 l、对房地产价格有普遍影响的资料； 2、对估价对象所在地区的房地产价格育影响的资料； 3、相关房地产交易、成本、收益实例资料。 在搜集实例资料时，应考虑它们是否受到不正常的或人为因素的影响，对于受到这些因素影响的实例资料，只有在能确定其受影响的程度并能进行修正的情况下才可被采用。 4、反映估价对象状况的资料。 四、实地查勘估价对象。 估价人员必须到估价对象现场，亲身感受估价对象的位置、周围环境、景观的优劣，查勘估价对象的外观、建筑结构、装修、设备等状况，并对事先收集的有关估价对象的坐落、四至、面积、产权等资料进行核实，同时搜集补充估价所需的其他资料，以及对估价对象及其周围环境或临路状况进行拍照等。 五、选定估价方法计算； l、对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价。 2、根据已明确的估价目的，若估价对象适宜采用多种估价方法进行估价，应同时采用多种估价方法进行估价，不得随意取舍：若必须取舍，应在估价报告中予以说明并陈述理由。 3、有条件选用市场比较法进行估价的，应以市场比较法为主要估价方法。 4、收益性房地产的估价，应选用收益法作为其中一种估价方法。 　 5、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，应选用假设开发法作为其中一种估价方法。 6、在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发注进行估价的情况下，可采用成本法作为主要的估价方法。 六、确定估价结果； 1、对不同估价方法估算出的结果，应进行比较分析。当这些结果差异较大时，应寻找并排除出现差异的原因。 2、对不同估价方法估算出的结果应做下列检查： ①计算过程是否有误： ②基础数据是否准确： ③参数选择是否合理； ④是否符合估价原则； ⑤公式选用是否恰当：． ⑥选用的估价方法是否适宜估价对象和估价目的。 3、在确认所选用的估价方法估算出的结果无误之后，应根据具体情况计算求出一个综合结果。 4、在计算求出一个综合结果的基础上，应考虑一些不可量化的价格影响因素，材该结果进行适当的调整，或取整，或认定该结果，作为最终的估价结果。本条所称不可量化的价格影响因素，是指那些难以用数量衡量的房地产价格影响因素，例如采用市场比较法时，交易行为中有利害关系人之间的交易；急于出售或急于购买情况下的交易等，即为不可量化的价格影响因素。采用其他估价方法，也存在类似的不可量化的价格影响因素，从而影响其估价结果。 当有调整时，应在估价报告中明确阐述理由。 如果