万科东海岸酒店式公寓管理模式专项调研.doc

万科东海岸酒店式公寓管理模式专项调研 管理模式专项调研专题目录： 专题一酒店式公寓的经营模式 专题二东海岸酒店式公寓市场分析 专题三大梅沙片区情况分析 专题四东海岸酒店式公寓经营及物业管理面临问题及解决方案 专题五东海岸公寓业主购房意向调查报告 专题六酒店式公寓管理模式实地专项调研 专题七东海岸经营注册方案调研报告 专题八东海岸酒店式公寓财务数据测算表 附件 深圳领海东方管家租赁办法 专题一 ——酒店式公寓的经营模式 一、酒店式公寓的由来 “酒店式公寓”来源于欧洲的“产权式公寓”，属舶来品，起源于20世纪70年代欧美国家，由“时权酒店”（TimeshareHotel）演变过来。“时权酒店”是指出售一定时期内使用酒店住宿或娱乐设施的权利，该权利可以上市转售、转让或交换。“时权酒店”发展到今天已演变成“产权式酒店”，即由开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，并聘请酒店管理公司引进酒店式物业管理，为业主开展出租服务和理财服务。 二、酒店式公寓的概念 酒店式公寓亦即产权式酒店，指将公寓的每一个单位分别出售给投资人，同时投资人委托酒店管理公司或分时度假网络管理，获取一定的投资回报。一般情况下，投资人均拥有该酒店每年一定时段的免费居住权。根据其用途，可以分为酒店式商务公寓和酒店式度假公寓，前者多建在经济比较活跃的地区，目标客户为商务人士，典型如罗湖丹枫白露；而后者则建于景色优美的旅游区，主要消费群体为旅游度假者，比如大梅沙雅蓝酒店。 三、酒店式公寓的经营及利润分配模式 （一）包租型。即业主将公寓交由酒店管理公司统一经营，酒店管理公司每月付给业主固定金额作为投资回报，也可看作是支付给业主的酒店房屋租金。典型如深圳罗湖的丹枫白露和成都的世代锦江。 1．深圳丹枫白露 罗湖丹枫白露项目定位为投资型产权式酒店项目。依托三九自身丰富的酒店客源和管理经验，其项目定价均价在12，600元/平方米左右，相比临近住宅项目溢价超过100%。首付款比例偏高（超过4成）。由于销售情况理想，现只有4组合形式可选（4套69平方米一房一厅，总价350万，首付150万），其中三套交与三九经营，一套自用。 利益分配模式：15年（三套）经营协议，共返还业主200万（供楼款）；经营期间业主无须交纳任何其它费用；一套自用房若交与酒店经营，每月固定返还4000元，业主无须支付其它费用。 2．成都世代锦江 世代锦江产权式商务酒店，总面积17750平方米，酒店客房252套；有56.03、51.91、43.10、39.84、46.90平方米五种精装客房套型，集居住、商务、酒店于一身。 投资及利益分配模式： 投资金额：29.4532万元 投资物业：46.9平方米精装酒店客房，6280元/平方米 投资方式：一次性付清全部房款 ，并和酒店管理公司签订委托协议十年。前10年收益：按照首付款的8%作为年度收益，10年则为29.4532万元×8%×10年=234366元。 后10年收益：若续约，则年收益为首付款的8.8%，10年则为29.4532万元×8.8%×10年=259188.16元。 包租型经营模式优缺点分析： 优点 （1）固定经营模式,购房附带委托经营协议书，业主无权协商和选择，便于前期操作和统一经营管理； （2）用高额而稳定的回报吸引投资者，可以在促销和提高房价的同时，让更多的业主纳入酒店整体经营的范围，壮大酒店的实力，也减少了后期管理隐患； （3）财务结算便利，如经营管理得当酒店管理公司有较大利润空间； （4）签约期长而回报金额固定，联系货币贬值和通货膨胀因素，对管理方后期经营有利。 缺点 （1）包租后形成固定支出成本，对经营方压力较大，有一定金融风险性； （2）据建设部2001年6月1日起施行《商品房销售管理办法》，明确规定：房地产开发企业不得采取售后包租的方式销售未竣工的商品房。其出台的初衷就是为了防范楼市泡沫，以防止哄抬楼价。但是业内现在似乎认为售后包租是一种发展方向，打擦边球，有违规隐患。 （二）委托经营型。业主将公寓委托给酒店管理公司统一经营管理，酒店管理公司不承诺固定的回报率，双方按合同规定比例从酒店的经营利润中提成。典型如大梅沙领海。 1．深圳I.领海 领海项目定位准确，规划完善，交楼标准高。与罗湖丹枫白露项目为纯酒店经营的定位不同，领海为休闲度假式，加上明确的投资导向。均价8300/平方米，销售至今已经溢价一次，准备再次加价。 收益预算模式： 房号：4A 面积：44.67平方米 总价：549380元 旺季（4月-8月）收益：标准房500元/天 365*80%*50%*500=73000 淡季（11月-3月）收益：标准房300元/天 365*30%*50%*300=16425 全年收益：（73000+1642