前期介入管理及物资装备计划.doc

一、前期介入管理 1.1人员配置计划：商丘盛世嘉园项目占地面积95683平方米，建筑面积50000平方米，其中，住宅面积97780平方米，商业用房10717平方米，公建设施3414平方米。现根据实际需要进行人员配置，共需16人，其中物业经理1人、微机管理员兼出纳1人、管理员1人、维修工1人、保洁工5人、公共秩序管理员6人 1.2 物业管理人员配备计划表 项目 拟投入劳动力情况 公共秩序管理员 6 保洁员 5 维护维修 1 管理人员 1 合计 13 1.3物业服务费用成本测算： 项目 金额（元/月） 管理服务人员的工资及福利费 39981 物业共用部位、共用设施设备的维护费用 14548 物业管理公共区域清洁卫生费用 1576 物业管理公共区域绿化养护费用 5596 物业管理公共区域秩序维护费 833 办公费用 2350 法定税费 3581 利润 5495 合计 74187 从现行的《商丘市住宅物业管理服务收费标准》中可知，非住宅的物业服务费取费标准为0.6元/㎡·月，则其所占的费用为： 0.6元/㎡·月×10717=6430元/㎡·月 物业服务费收费标准报价为： （74187-6430）元/月÷97780㎡=0.69元/㎡·月 1.4启动开办费的测算： 员工工资：因项目计划在2006年11月20日交付，房屋交付后一定时期内，可能不具备入伙条件，暂按90天测算（从2006年11月20日——2007年 2月18日），建议由招标方一次性支付前期物业启动开办费。期间由物业进行物业服务人员的招聘、培训、房屋的交接验收、小区环境的拓荒物业管理物装备计划 名称 数量 备注 3米合梯 1个 1.5米合梯 1个 管道疏通机 1台 切割机 1台 电工用具 1套 万用表1部，钳型表1部，电笔1把，电工刀1把，老虎钳1把，尖嘴钳1把，活扳手1把，螺丝刀2把，电工包。 水工用具 1套 管钳2把，老虎钳1把，尖嘴钳1把，活扳手1把，螺丝刀2把，工具包，热熔机1台，板牙1套 保洁工具购置费： 名称 数量 备注 三轮车 2辆 加装顶箱 配套工具 4套 含尘推、玻璃擦等 公共秩序管理员宿舍物品配置费： 名称 数量 备注 高低双人床 13 1.5P 空调 3 3间宿舍 双缸洗衣机 1 公共秩序管理员宿舍用　 桌子 3 每班1张 凳子 25 　 床头柜 25 每人1个 公共秩序管理员装备费： 名称 数量 备注 对讲机 7 每班6人，班长1人 手电筒 8 每班6人 橡胶棒 6 每班6人 伺客台 2 雨衣 8 每班6人 胶鞋 8 每班6人 电暖器 2 门岗 1.6物业服务费用有下列各项构成： 管理服务人员的工资，社会保险和按规定提取的福利费； 物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用： 物业管理区域清洁卫生费用； 物业管理区域绿化养护费用； 物业管理区域秩序维护费用； 办公费用； 物业管理企业固定资产折旧； 物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用： 法定税费； 物业管理企业的利润。 二、物业公司相关技术文件 2.1物业公司人员主要工作职责 2.1.1物业经理职责 全面负责该项目的物业工作。 负责对该项目进行日常管理和控制，其结果对总公司负责。 负责该项目所有事物的对外联络、协调工作。 2.1.2管理员职责 负责对业主的日常联络、接待、沟通、协调工作。 负责电话的接听、具体工作任务的传达、保洁服务过程的考核和监督。 负责收集分公司文件、资料整理工作。 负责有关费用的收取工作。 2.1.3维修人员职责： 严格按各岗位作业指导书进行操作，并认真填写运行日志，完善运行技术参数。 及时调整运行方式，降低空耗，节约费用。 加强与其他专业的协作配合，确保整体设备的正常运行。 2.1.4公共秩序管理员职责 工作期间要具有良好的亲和力。 工作时间内，严格按作业指导书值守现场。 负责该项目的公共秩序维护、交通秩序管理、消防、安防监控。 2.1.5主要工作内容 对设施设备的安装和验收。物业交接中，各种资料的准备和制作。对所有参土建工程、装饰工程、设备设施安装工程、绿化工程和相关的市政工程的施工单位、供货商、安装单位、和与之有关联的中介单位的合法经营及资质证明、产品的产地、合格证明、设备订购合同或施工合同、材料供货价目表、采购供应地址及单位联系电话进行收集作好技术资料交接前的准备和交接后的归类、整理、工作。对该物业的档案资料进行整理、收集，以便后期有针对性的开展各项服务。在竣工验收的基础上，按照国家有关交接验收标准进行验收。物业服务人员的招聘、培训、现场实习和具体业务指导。房屋装修过程中的监管和服务。物业各种标识的制作和服务工具的配置。物业交付前房屋拓荒工作的实施。管理行