商业地产的商业运作.ppt

了 解 商 业 本文所有内容皆为本人个人观点，偏颇之处，敬请见谅。 一、商业地产的基本概念 商业地产：以全面融合地产业与商业为特色的地产形式。 二、商业地产概念的三大疑问 疑问一：两种完全逆向的业态规律能否有效融合？ 1、商业业态规律：包括流通业和其他服务业，为充分竞争的行业，表现为： ① 进入壁垒低。 2、商业的业态规律决定了商业的发展增长曲线为一条生命周期曲线，包括： 培育期 成长期 稳定期 衰退期 3、商业的成功发展同时还受制于商圈成熟度、政策面、消费力及宏观经济形势等各种方面，天时、地利、人和缺一不可，并有相当偶然性和运气成分。 4、任何商业经营管理活动的根本目的在于如何缩短商业的培育周期。 举例：上海置地广场商厦的复苏之路 上海置地广场商厦位于南京东路山东路口，商业经营面积25000㎡，地上八层地下二层共十个经营楼层，1997年开业，因经营不善持续亏损，日均营业额仅为20万元，至1999年12月31日，业绩突破200万元，摆脱亏损，其复苏之路包括： 一、调整散乱无绪的商业主题和业态布局，取消家电、家具经营内容，体现以服饰为主的经营方向，与南京路其他商厦形成行业集群。 六、严抓服务意识，提高服务质量和服务规范，首创“电梯导购”和“叫卖服务”，以尽可能地停留顾客。 复苏之路三大机遇： 1、南京东路步行街改建和地铁2号线通车。 1、地产业态规律： ① 在土地和资金两个环节具很高的进入壁垒。 2、 金融体系对开发商的支持是只提供项目开发贷款，要求开发商以销售回款作为还款保障，以不动产作为抵让担保，资金的压力决定了地产业通过销售实现利润价值的模式。 3、 地产商一般不具备商业运营的能力，加之传统住宅开发形成的习惯和思维定势，决定了地产的核心营销战略—销售。 4、 地产的业态规律决定了发展模式为：多造、快造、多销、快销。 本部分小结： 1、商业地产希望将商业和地产这两种完全逆向的业态融合，必然带来一个重大疑问，即要求商业遵从地产营销模式，快速实现价值是不切实际的，要求地产商将物业长期留在手上，以低廉的租金收入慢慢实现价值，也是不公平的。 疑问二： 商铺销售对商业发展损害的必然性。 1、终端消费市场的差异 2、经营权的归属问题 销售行为的本身是将经营权转让给不同投资群体，这种经营权归属的散乱，必然导致无法实现统一的商业定位和有序的业态布局，甚至连营业时间都无法掌控，更无统一经营管理可言。其中门面街铺尚有可能通过长年限、多轮次的市场洗牌自然成市，而对于大型商业广场或购物中心，没有统一的商业经营管理，无法形成业态互动的合力，根本是不可能兴旺的。 3、包租销售问题 包租销售起源于本世纪初，其目的就是为了解决短线销售和长线经营的冲突，但是，由于销售行为的本身，并不承担商业经营管理的责任，因此，只能将租金回报提前转嫁于销售价格中，采用3年左右的短年限回报，通过统一经营、统一管理的虚幻故事完成销售，这种“画饼充饥”的行为，将导致更为严重的商业问题： ① 限制了商业体裁和业态组合的丰富性 短年限包租销售仅适合发展零售类专业市场，各种具备相当投资需要较长经营年限的业态包括：餐饮、休闲、娱乐、社区配套、品牌专卖等业态皆无法发展，这种对于商业体裁和业态丰富性的限制，导致商业主题、建筑特性与市场契合度的偏差，形成未来经营管理的重重困难。 ② 违背了商业业态的自身发展规律 短年限包租销售根本无视各种商业业态对于经营场地、经营面积、经营要求和经营年限的基本需求，违背商业业态的固有规律，导致较多商铺根本无法完成招商，从而形成大量空铺，这种空铺率和闲置严重影响了整体商业的发展。 ③ 商铺价值的根本性失落 即使包租销售在包租期内招商和运营成功，但包租期一旦结束，各种销售导致的商业问题将同时爆发，苦苦积累的商业成果化为乌有，这种商铺价值的失落拯救的难度极大，称为根本性失落。 举例：上海兆地生活广场国际鞋城 本部分小结： 1、商铺销售必然损害商业的发展，这种损害短期内可能引发租户因经营不善集体抗阻、闹事、上访等各种恶性事件，长期更可能引发购买商铺业主因商铺价值失落发生的集体维权，前期销售利润无法真正“落袋为安”，造成企业形象的严重受损。 疑问三：“万达模式”—中国特色的商业地产模式 1、“万达模式”成功的两大关键点： 2、“万达模式”的基本商业形态 3、”万达模式“的基本运作特点 4、”万达模式“的隐患 本部分小结： 1、“万达模式”不适合简单的模仿，因为不具备商业联盟，不可能实现“订单式”招商，不可能在商业地产项目开发的前期，要求商家按照开发商的节奏去同步自身的布点计划。 三、商业运作