武汉中环商贸城物业收益权集合计划尽职调查.doc

长安信托?武汉中环商贸城特定物业收益权投资集合资金信托计划尽职调查报告 2012年月 1 二、信托计划详细要素 3 （一）项目名称 3 （二）信托资金规模、来源、认购起点及信托期限 3 （三）融资方名称 3 （四）融资成本、信托报酬及受益人预期收益率 3 （五）信托计划的保管银行 4 （六）信托财产的管理、运用和处分 4 （七）信托费用及税负承担 7 （八）信托计划的成立、变更和终止 8 三、合规性分析 9 （一）信托资金来源 9 （二）资金投向 9 （三）竹叶山中环商贸城产权证明 10 （四）担保措施 11 （五）还款来源 11 四、融资方介绍----竹叶山中环公司 11 （一）融资方基本情况 11 （二）融资方经营情况简介 13 （三）融资方财务状况 14 （四）融资方资信情况 16 五、投资标的介绍---竹叶山中环商贸城特定物业收益权价值分析 17 （一）物业概况 17 （二）竹叶山中环商贸城特定物业收益权分析 17 （三）项目优势与机会分析 20 六、担保措施分析 21 （一）抵押物情况分析 21 （二）担保方保证能力分析 23 七、还款来源分析 33 （一）第一还款来源分析 33 （二）第二还款来源分析 34 （三）第三还款来源分析 34 八、存在风险及防范措施分析 35 （一）风险揭示 35 （二）风险防范措施 36 九、风险处理预案 37 十、调查经过及结论 38 一、信托计划概况 我司拟设立“长安信托?武汉中环商贸城特定物业收益权投资集合资金信托计划”（以下简称“信托计划”），信托规模5亿元，信托资金用于受让武汉竹叶山中环商贸城有限公司（以下简称“竹叶山中环公司”或“融资方”）持有的特定物业收益权。本信托计划所述“特定物业”指竹叶山中环公司持有的位于武汉市江岸区金桥大道特1号竹叶山中环商贸城，项目总占地规模为400亩，内设汽车、汽车用品、钢材、副食调料等专业市场和仓储、物流两大配套中心，是一个集交易、展示、仓储、物流、商务、文化、旅游、娱乐、餐饮、住宿等十大功能于一体的现代化专业市场集群；“特定物业收益权”包括但不限于物业的租金收入和处置收入。信托期限届满时，由竹叶山中环公司对该物业收益权进行溢价回购。 本信托计划资金投向是购买竹叶山中环商贸城的特定物业收益权，包括但不限于其租金收入及处置收入，信托资金用途合法合规，符合政策导向。 信托期限内，竹叶山中环公司按约定分期以中环商贸城的租金收入和销售收入等向受托人回购该物业收益权，从而为受益人获取投资收益。 增信措施： 竹叶山中环公司以其所有的位于武汉市江岸区金桥大道特1号共两宗国有出让土地使用权提供抵押担保，抵押物土地面积合计为179996.81平方米，土地用途为商服用地，土地性质为出让，土地使用年限40年。 武汉竹叶山集团股份有限公司（简称“竹叶山集团”）提供连带责任保证担保。 资金监管： （1）信托计划资金使用时由监管银行逐笔审核，确保用于约定的用途。 （2）融资方在监管行开立监管账户作为特定物业租金收入的唯一指定归集账户，特定物业出租所产生的租金收入全部归入资金监管账户，受托人有权将其中5000万元划转为保证金进行冻结，用于到期支付回购款；指定资金监管账户为特定物业中商铺出售所得的销售收入的唯一指定归集账户，特定物业出售所产生的销售收入全部归入资金监管账户，且受托人有权将其中8000万元划转为保证金进行冻结，用于到期支付回购款；资金监管账户为武汉市土地整理储备中心的3.49亿元的应收账款的唯一指定收款账户，武汉土储的回款全部归入资金监管账户，且受托人有权将其中1亿元划转为保证金进行冻结，用于到期支付回购款。以上保证金合计为2.3亿元。 （3）如融资方未能按照上述监管要求完成2.3亿元保证金的归集，则融资方须在信托计划成立满21个月时，向上述监管户归集保证金1.38亿元，在信托计划成立满24个月时，向上述监管户归集保证金0.92亿元。 信托交易结构图 发行 信托报酬 加入 担保 分配收益 购买收益权 保管 监管 支付回购款 升级改造 二、信托计划详