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严格执行国家对房地产业的 调控政策意义重大 张中良 摘要：一方面是房地产商、地方政府极不情愿房地产价格回落合理价位，一方面是百姓买不起房，甚至租不起房，他们叫苦连连以至于怨声载道。这正是我国在房地产问题上的两难处境。但是相比较而言，百姓的民生问题高于其他，总不能让他们预支一生的劳动收入去购买两间房透支未来的幸福，总不能让一家几代人合力去买房，让住房吸走几代人的血汗钱。另外房地产作为商品，其价格远远背离价值，泡沫是注定要破灭的，届时政府也没有回天之力，一旦房地产泡沫破灭，我国经济确有难以承受之重。而从长远计议，国家有关方面尤其是地方政府应当坚定贯彻落实国家有关房地产调控的政策，不能雷声大雨点小，更不能只听楼梯响不见人下来。 关键词：房地产；调控政策；意义重大 居有住所是国家对社会成员的一项郑重承诺，也是民生的一项重要内容。但是住房问题出现了日趋严重趋向，让百姓抱怨不已。无论从维护社会稳定经济持续发展的角度看，还是重视民生、保障民生、改善民生的角度看，国家有关方面都应当义无返顾的严格执行国家关于房地产调控的一系列政策，其意义是相当重要的。 一、简述我国连续出台的房地产调控政策及其效果 我国对于房地产业存在的问题，政府历来是重视的，调控政策从房价快速上涨出现一定程度泡沫以来，国家的调控政策就不断地出台。城市房价在2004年进入快速上升通道，随之而来的就是政府对房地产的一系列调控政策。根据调控政策的手段与方向来划分，可以分成四个阶段。 第一阶段，初始调控期（2002年至2004年底）。早在2002年，国家九部委就发布了《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》，从土地供应、金融信贷、住房结构等方面对房地产市场进行调控。2004年被称为房地产的“政策年”，在土地转让方式、开发商资质、贷款条件、货币政策等方面出台了多个政策，以规范市场、控制房价。 这一阶段国家的房地产调控政策具有宏观性的特点。宏观调控的主要手段是收紧“两根”（银根和地根），从供给上控制投资和土地供应。但是调控没有达到预期的目的，因为商品住房开发的土地供应和资金流入受到限制，导致商品住房市场出现供不应求，从而出现房价上升速度加快，全国房价年增幅高峰时超过10%。 第二阶段，加码调控期（2005年初至2008年初）。2005年初，房价上涨过快已成为一个社会问题。调控加码，手段转向结构性调控。在抑制投资过热的同时，提出“稳房价”的新目标，“国八条”、“新国八条”、“国六条”和“十五条”相继出台，重点打击开发商囤地行为，制订商品房供应结构比例（强制要求新建商品住宅90平方米以下的要占70%），同时，提高购房者首付比例、推出税收调控手段，开始调整商品房投资投机需求等。 从力度上看，这一阶段的调控力度是很大的。但是在诸多房地产新政推出之后，效果依然不理想，房价上升高烧不退。在这一时段，调控政策还呈现顺周期操作的特点，从实际效果看，加剧了房价周期的波动幅度。甚至出现“一边调控一边涨价”，特别是2007年，房价涨得十分凶猛。这一势头直到2008年上半年才结束，其原因是美国次贷危机，促使世界经济和我国宏观经济形势大滑坡，也导致中国房地产业整体降温，购房者观望现象严重，商品房销售面积下降，房价下跌。 第三阶段，逆向调控期（2008年底至2010年初）。针对自2008年下半年国内宏观经济形势急速下滑，政府出台一系列救市政策，在出台“四万亿”经济刺激计划之下，同时出台了刺激房地产发展的政策，例如对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；个人住房公积金贷款利率下调了0.27个百分点等。 这次国家对于房地产的调控政策出现了逆转，目的是刺激房地产业发展，保持经济发展的大目标在国际金融危机下少受影响。在宏观层面政府强力推动救市、房地产市场逆向调控下，2009年下半年后，全国房地产市场开始价量齐升，不少购房者出于投机或买晚不如买早的追涨冲动，加入购房大军，造成观望后买房的“井喷”，房价迅速强力反弹。2009年，全国房价同比增幅高达20%以上。京沪等地的一些楼盘房价甚至翻了一倍。 第四阶段，“双限”调控期（2010年初至今）。面对房价过快上涨的巨大社会舆论压力，2010年元旦刚过，政府就制定了“国十一条”，以遏制高房价。在全国“两会”后，北京等地频出“地王”，仅仅相隔3个月，政府又出台了所谓史上最严厉的“新国十条”。“新国十条”以限购、限贷为核心，即限制异地购房（限购令）、大幅提高二套房贷款标准和购买第三套房不予贷款等具体可执行性的措施，顿时给高温的房地产市场打了退烧针，促使各地房地产市场交易量大幅下降。与此同时，推出了5年内新建3600万套保障房的计划。此时，涵盖土地供给、信贷、税收、保障房等各方面的差别化的调控体系形成。 201