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山东省房地产估价师《案例与分析》:估价对象变现能力分析与风险提示模拟试题.docx
山东省房地产估价师《案例与分析》:估价对象变现能力分析与风险提示模拟试题本卷共分为2大题50小题,作答时间为180分钟,总分100分,60分及格。一、单项选择题(共25题,每题2分,每题的备选项中,只有1个事最符合题意)1、假设某建设项目建设期4年,各年计划投资额分别为:第一年3600万元,第二年4800万元,第三年3800万元,第四年3400万元,年平均价格上涨率为5%,则该项目建设期间涨价预备费为__万元。 A.1130.00 B.1165.43 C.1910.00 D.2003.702、某企业12月末部分资产和负债余额如下:现金和银行存款70万元,长期投资100万元,短期投资120万元,应收票据210万元,短期借款30万元,应付票据和应付账款 110万元,应付工资60万元,应付债券300万元。则该企业流动资产比率是__。 A.40% B.50% C.200% D.250%3、影响房地产价格的环境因素不包括__。 A.大气环境 B.声觉环境 C.卫生环境 D.治安环境4、下列影响某套住宅价格的因素中,不属于实物因素的是()。 A.户型 B.楼层 C.层高 D.装修5、某建筑物一段墙体的一面与该建筑物以外的空间接触,且与该建筑物长轴方向一致,则该墙体。 A:既是外墙也是纵墙 B:既是外墙也是横墙 C:既是山墙也是纵墙 D:既是山墙也是横墙 E:执行层的组织协调6、某宗房地产的收益期限为40年,通过预测未来3年的年净收益分别为15万元、18万元、23万元,以后稳定在每年25万元直到收益期限结束,该类房地产的报酬率为8%,则该宗房地产的收益价格最接近于()万元。 A.280 B.285 C.290 D.2957、关于收益法求取净收益的说法,错误的是。 A:净收益包括有形收益和无形收益 B:运营费用包含房地产折旧额及其设备的折旧费 C:通常只有客观收益才能作为估价依据 D:应同时给出较乐观、较保守和最可能的三种估计值 E:工业用地的监测点评估价格8、下列关于比准价格、积算价格和收益价格关系的表述中,正确的是。 A:在房地产市场比较成熟且处于正常状态时,积算价格低于收益价格 B:在房地产市场存在泡沫时,收益价格大大高于积算价格 C:在房地产旧场不景气时,积算价格(未扣除经济折旧)大大高于比准价格或收益价格 D:比准价格倾向于成交价格,积算价格倾向于最低买价,收益价格倾向于最高卖价 E:工业用地的监测点评估价格9、某宗房地产的年净收益为4万元,购买者的自有资金为7万元,自有资金资本化率为12%,抵押贷款常数为0.08,该房地产的价格为()万元。 A.38.26 B.40.33 C.46.5 D.62.3310、房地产的最高最佳使用状态不包括。 A:最佳区位 B:最佳规模 C:最佳用途 D:最佳集约度 E:工业用地的监测点评估价格11、房地产市场价格是某种房地产在市场上的。 A:成交价格 B:平均水平价格 C:最高价格 D:最低价格 E:工业用地的监测点评估价格12、土地使用权出让合同规定的期限届满,土地使用者需要继续使用土地的,应当至迟于届满前__申请续期。 A.二年 B.一年 C.六个月 D.三个月13、随着临街深度的递增,临街深度价格的修正率递增的是。 A:单独深度价格修正率 B:累计深度价格修正率 C:平均深度价格修正率 D:加权深度价格修正率 E:工业用地的监测点评估价格14、下列表述中正确的是。 A:在实际估价中,不同的估价方法将影响估价结果 B:在实际估价中,不同的估价时点将影响估价结果 C:在实际估价中,不同的估价目的将影响估价结果 D:在实际估价中,不同的估价作业期将影响估价结果 E:工业用地的监测点评估价格15、某宗房地产的报酬率为7%,收益年限为40年条件下的市场价值为5500元/㎡;若报酬率为8%,收益年限为30年,则该房地产的市场价值为元/㎡。 A:4644 B:5192 C:5308 D:5500 E:工业用地的监测点评估价格16、假设开发法中预期开发后的楼价不可用求取。 A:市场比较法 B:收益法 C:成本法 D:长期趋势法 E:工业用地的监测点评估价格17、将存量房屋市场分为租赁、转让、抵押等市场的划分方式是__。 A.按照房地产的用途和等级划分的 B.按照房地产的交易形式划分的 C.按照地域范围划分的 D.按照房地产购买者目的划分的18、成本法最基本的公式是。 A:房地产价值=房地产重新购建价格-建筑物折旧 B:房地产价值=土地重新购建价格+建筑物折旧 C:房地产价值=重新购建价格-建筑物折旧 D:房地产价值=重新购建价格+建筑物折旧 E:工业用地的监测点评估价格19、某宗土地总面积1 000㎡,容积率为3,对应的土地单价为450元/㎡,现允许将容积率提高到5,楼面地价不变.则该土地应补地价(单价)数额
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