晨明集团高新西区项目市场定位报告34.docVIP

【最新资料，WORD文档，可编辑】 晨明集团市场定位报告 项目地块价值研究 宗地情况研究 本项目位于高新西区红光镇，老成灌路旁边，在未来地铁2号线与双柏路所夹区域，对面为郫县现代工业港，临近西华大学网络与科技技术学院。 项目用地性质为住宅用地，可兼容10%商业； 项目地块相对方正； 项目处于高新西区，临近大量的企业。同时，一街之隔的现代工业港分布了中小型企业72家，其产业分布主要为：饮料加工与部分大量制造业。 项目所在区域分布有西华大学、托普大学等高校。 项目原有报规审批经济指标： 规划净用地面积：95.13亩 容积率:≦4.6 建筑密度:≦37.46% 绿化率:≧28% 项目现状示意: 就项目所处环境而言，项目离郫县老城区有20分钟车程，到成都约25分钟，其周边生活配套相对落后，购物需到红光镇或郫县老城区，交通便捷，拥有004路、305路公交车，未来地铁2号线；对面的现代工业港正处于发展阶段，对该区域商业、生活、居住配套有强烈的配套需求，故项目处在一个快速发展的区域环境之中。 项目SWOT分析 S---优势分析 Ｓ1、区域认同优势：项目地处成都以西，处于上风上水之地的高新西区，消费者对大区域的认同度较高； Ｓ2、大盘优势：项目占地近90亩，建筑面积近30万平方米，项目具备规模化效应，易做出大盘气势（完备的小区配套、集中绿化、高品质物管服务、大气的外立面……），能有效地提高项目形象价值； Ｓ3、地块优势：项目地块相对成形, 方便产品布局,优化项目内部环境； Ｓ4、交通优势：项目地处老成灌路，拥有305、004路公交系统，加上未来地铁2号线的规划开通（目前市场热点），使项目在段时间内升值而具备较强的投资价值与交通优势。 Ｓ5、政府资源优势：项目处于政府对该区域在规划方面有一定的政策性扶持，本案可以借势（例如联动政府举行一些活动，既增强区域的关注度，又扩大项目的知名度……）； W----劣势分析 W1、项目所处区域房地产开发量不大，市场相对不热，对区域带动力较弱，同时对项目前期投入成本要求高； W2、项目周边多为工业企业，居住的氛围不浓； W3、项目地处工业用地区域,其生活成本较高; O----机会分析 Ｏ1、消费市场机会：项目所在区域拥有大量的企事业单位，而周边的生活配套不足，为项目提供较好的消费市场机会； Ｏ2、竞争市场机会：目前区域尚无较大规模的商业出现，项目有机会以先入优势，占领市场空白； T----威胁分析 T1、大市场竞争威胁：成都羊西线大量的楼盘上市，会对本项目的客户进行一定程度的分流； T2、区域市场竞争威胁：高新西区现有项目（如正成·名城左岸……）以及未来项目（中信蜀都整合土地后放量的楼盘）、郫县项目都会对项目构成竞争威胁； T3、面对高新西区未来的集中式的成规模的商业楼盘的竞争冲击。 客户定位 住宅客户定位 由于项目所在地处于高新西区与郫县连接点上的特殊性，所以，针对项目，我们对高新西区以及郫县的住宅购买者、已入住楼盘的住户进行了深入的问卷调查，我们发现，他们主要由以下三类构成： 一是高新西区高新技术包括西南交大、成都中医药大学、四川大学工商学院、电子科技大学 七十年代人身上，融合着六十年代和八十年代人的某些特质，处在传统与现代的转折点，他们没有毛主席周总理，没有文化大革命，没有十一届三中全会，没有80年代的思想喧哗，但他们的生活并不因为没有轰动激昂的底色，而无法勾勒出生活的轮廓，他们没有父辈的负担和远大理想，但他们脚踏实地的生活着。他们已经长大，开始冷静地生活，务实地工作，自由但节制地娱乐，追求物质主义也没有放弃永恒的精神。 他们大多为都市白领、时尚青年、自由职业者、单位青年骨干、同居时代的年轻人。也许他们来自各地，他们有着不同档次的经济收入，但无论是月四五千元还是上万元，他们都期望着同样的时尚生活、HOME办公、轻松心情、休闲体验、MODERN居住。 他们这一代有着较强的家庭观念，结婚成家，但他们又不希望与父母同住，每天听从父辈的教诲。通过几年的拼打与积累有了一定的积蓄，他们准备考虑第一次置业，准备购入一辆10万以内的小车。 八九十平方米，能让他们不会被房贷压得喘不过气而失去了自己的生活。由于工作的需要，或者主城区高价的，城市边缘区域成为了他们首要的选择。 为了更好地识别和理解我们的客群特征，我们又将我们的客户按职业细分成4个圈层： 第一圈层：高新西区企业员工及中级管理者、机关单位普通管理者、一般公务员 心理需求：崇尚品质，追求尊荣感，热衷城市文化，走在时代前沿、潮流意识较强。 年龄构成：25—35岁 习惯　　：注重时间成本、生活品质及