多业主的商业地产产权过于分散 出路何在？.docVIP

- 多业主的商业地产产权过于分散 出路何在？ 6月18日，因续租不成，在中山东路上经营8年之久的新华联商厦关门停业。这家本土百货的退出，引起社会各界不小的反响。新华联停业以后，由谁来接手这块场地？多业主商业地产产权过于分散是导致新华联停业的主要原因，而面临这一问题的商场不仅仅是新华联，解决这类问题的方法又是什么？新华联停业事件的背后，尚有不少难题待解。 困扰?业主 “宁钟孤军奋战生意滑坡 昨天，记者在原新华联商厦一楼中门，意外发现宁波市钟表眼镜有限公司仍在营业。 “这块经营场地是我们自己的，场地正好处于商场外围，又有一个独立的小门，因此可以继续经营下去。宁波市钟表眼镜有限公司副总经理史达海介绍，商店虽然继续经营，但问题不少，首先要面对的问题是新华联关门后，商店周边人流量明显减少，生意大不如前。“我们继续留在这里，是觉得中农信这么好的黄金地段，不可能长期闲置下去，希望这里的状况能引起各方关注。 记者了解到，新华联与87家业主的租期合同到期日是7月31日。新华联停业后，已有几家连锁零售企业有意接手，但业内对中农信商厦前景并不看好。 “不管是谁来接手，首先要面临的就是和87家业主谈判的问题，这要耗费大量的时间和精力。业内人士认为，中农信商厦虽处于黄金地段，但就算换一个商家，面临的还是和新华联同样的问题。 记者从市贸易局了解到，为帮助新华联早日重新开业，有关部门正积极帮助企业找场地，已在江东、江北等地选址。 “想起这件事心里就有疙瘩 昨天，记者几经周折，终于联系上了几位新华联的业主。 “想起这件事心里就有疙瘩，好不容易过了8年安稳日子，现在新华联不租了，以后商铺没人租该怎么办？业主陈先生的商铺位置在3楼，面积有100多平方米。 陈先生说，当初买商铺看中的就是中农信黄金地段，没想到商铺买来以后只租出过半年，以后就因为整个商厦经营环境不好，一直空置了5年时间，直到2001年新华联接手。 “虽然以现在的价格水平看，当初和新华联签订的租价是低了，但我们已经和新华联商量好了一个双方都接受的价格，没想到仍有部分业主不满意。陈先生说，他现在每月退休金1000多元，如果有租金收入，生活品质能改善不少。 陈先生认为，87家业主都在同一条船上，大家不但要考虑自身利益，也要为整体利益着想。“希望今后能有大公司接手，整体租了去也行，买了去也可以，只要能产生效益，不让业主的利益受损就好。 “像新华联这样的多业主商厦单个经营肯定搞不好，一定要有大公司统一经营。业主张女士的商铺在中农信商厦二楼，有80多平方米，她告诉记者，在今年5月她就已经和新华联签订了续租合同，没想到最后还是黄了。“老实说租给新华联对业主来说最大的好处就是回报稳定，比较省心。张女士说，2001年新华联入驻前，她也曾租给过个体户做生意，但租客换得很频繁，对业主来说牵扯的精力太多。 “当初买这个商铺就是看中这里的黄金地段，谁知麻烦不断，我想有关部门能不能出面帮助协调一下，总不能让这么好的场地就空在那里。 困扰?公司 “新华联给了我们一个警示 此次导致新华联停业最直接的原因，是中农信商厦特殊的多业主商业地产模式。中农信商厦开发经营模式是“分割出售，开发商将物业分割出售给投资者，投资者可以独立经营，也可以返租给一个商家统一经营。但因为众多业主各有各的想法，商家和多家业主谈返租非常困难，这给日后的商业经营埋下隐患。 据了解，类似中农信商厦的多业主商业地产项目在宁波乃至全国都不少见，像宁波颐高数码广场所处的世贸中心商厦、亚细亚商城以及鼓楼步行街等都是类似的地产项目。 “新华联事件我们一直非常关注，他们的退出给了我们一个警示。颐高数码企划部经理徐鹏介绍说，世贸中心大厦总共有500多个业主，至今数量仍在增加，而亚细亚商城有200多个业主。和这么多业主打交道，对企业来说非常辛苦，但因为这两个场地处于黄金地段，因此企业即使需要花费更大的努力，也希望能经营下去。“我们每次要花一年多时间才能和所有业主谈妥租金，签下协议。由于每个业主想法不一样，签约时会遇到各种问题，对企业来说是一个很大的挑战。徐鹏说，明后两年，颐高返租的经营场地将陆续到期，商场的去留也成了悬念。 探寻“良方 难以统一经营是最大弊端 “类似中农信商厦的多业主商业地产项目并不少见，但运作成功的非常少，究其原因主要是产权分割，统一经营业态很难实现，统一的管理自然也就无从谈起。宁波东城泰富不动产咨询公司总经理任巍表示，在商业地产发达的国家和地区，商业地产项目基本都是整体出售或者开发商自己持有，通过专业公司统一经营业态和管理。 任巍表示，多产权式商铺中存在着一对关键矛盾：多个业主个体利益与商场整体利益的矛盾。业主在寻求个人利益的最大化时，直接的表现要么是拒绝回租统一经营，要么是提高房租，抬高统一经营者的回租成本。事实上，无论是多好的地段和物业，如果没有