保利投顾研究院-【2017年热点话题】城市更新改造再运营案例剖析及启示(全新)-2017.10-27页.pdf

保利地产投资顾问有限公司 城市更新改造运营案例剖析及启示 发展研究中心 2017年10月 概念界定 什么是城市更新？ 日前 ，由住建部与高和资本共同撰写的 《2017中国城市更新研究报告》发布。 报告指出 ，城市更新分为两个阶段 ，第一阶段是拆除重建 ，第二阶段是实行城市有机更新。西方国家的城市更 新历程 ，均由简单拆除重建发展到有机更新。以伦敦为例 ，泰晤士河北岸作为发展了上百年的老城区 ，如今仍 有二十多个脚手架在作业进行改造 ，城市更新是个持续的过程。 当前，核心城市纷纷步入存量时代，新增土地稀缺，城市更新走过“大拆大建”进入新阶段，对城市功能重 新定位优化、存量资产改造升级的需要日益旺盛 ，城市更新成为城市发展的新增长点、成为中国房地产的 热点！其中，存量资产如何改造、重定位、运营从而最大化内在价值及利用度成为各方探索的焦点。 报告思路 主要参与者 ： 投资 开发 服务 政府 机构 商 商 高和资本 万科 世联行 （地产基金) 合富、同策 本报告聚焦于城市更新改造模式的探讨（拆旧建新传统形式未在探讨范围内） 主要参与者如投资机构 （基金、金融机构等 ）、开发商、服务商介入城市更新改造 ，选择的资产标 的、商业模式及各自优势等方面均差异显著。 本报告主要通过对不同主体典型案例剖析 ，从而总结当前城市更新市场主要商业模式和未来机会点。 投资机构——城市更新新阶段早期参与者 1 典型代表：高和资本 1 ）城市更新介入模式和项目操作流程 房地产基金高和资本作为新城市更新的早期参与者 ，根据专业判断力寻找项目 ，引入资金方整体购入有增值 空间的物业后 ，引入跨界资源对其再定位、改造 ，以增加租金回报率、提升物业估值；部分物业运营成熟后 ， 将通过资产证券化或出售方式退出 ，获取资产增值收益。 图：高和城市更新主要模式流程 长期租赁 持有运营 项目获取 改造升级 资产证券化 第一太平戴维斯合作 品牌输出 1. 筛选优质资产 1. 导入跨界资源 联合成立公司 2. 通过收并购获得资产 2. 对资产进行定位改造 出售套利 提供资金 16年和红星美 凯龙成立基金 退出 发行基金 私募REITs 硬件改造 软件改造