中国房地产行业政策梳理-普信.PDFVIP

中国房地产行业政策梳理 普信资产研究部 张蒙戈 2015 年5 月28 日 一、房地产市场形成阶段:1980 年-1991 年 这一时期我国房地产市场从无到有，从个别城市和地区初步向全国扩展，相关房地产政 策不断放开完善，为下一阶段的全国性的房地产市场起步打下了基础。 二、房地产市场起步阶段：1992 年-1997 年 这一阶段我国房地市场进入全国性的发展时期，虽然出现个别地区的非理性投资行为， 但是在国家宏观调整的政策下得以抑制，总体市场发展良好，制度建设方面不断完善。 三、房地产市场成长阶段：1998 年-2011 年 这一阶段房地产首先被确立为新的经济增长点并快速发展。之后在房地产快速发展的背 景下，中央政府开启了新一轮对房地产的宏观调控，对房地产的态度由支持转为警惕。房地 产相关政策方向也从支柱产业变为防止房地产泡沫，此后相关调控政策密集出台，但房价一 路坚挺，直到2007 年底才有所抑制。由于2008 年金融危机的冲击，房地产调控政策出现 松动，致使刚刚显现的调控效果前功尽弃。到 2009 年底调控由“去库存”转变为“挤泡沫”。 之后政府先后采取了土地、金融、税收以及限购等多种调控手段。不过，频频刷新的地王 记录，以及仍在不断上涨的房价使政策执行效果和政府公信力屡遭诟病。 四、房地产市场平稳发展阶段：2012 年-2015 年 相对于房地产市场成长阶段，这一阶段调控文件密度明显降低，行政性调控政策减少， 主要以金融和财税政策为主。受到整体宏观经济不景气的影响，总体调控思路从原有“行政 高压”转变为“适度宽松”，截止2015 年4 月底政策转变初见成效70 大中城市在四月出现 新房环比量价齐涨，终结了此前连续11 个月房价环比下滑的趋势。 目录 一、 房地产市场形成阶段:1980 年-1991 年 - 3 - 二、 房地产市场起步阶段：1992 年-1997 年 - 3 - 三、 房地产市场成长阶段：1998 年-2011 年 - 3 - (1) 高速发展阶段1998 年-2002 年 - 3 - (2) 从支柱产业到防止泡沫2003 年-2004 年 - 4 - (3) 房价在调控中继续快涨：2005 年-2007 年 - 5 - (4) 房地产调控的一波三折：2008 年-2009 年 - 7 - (5) 调控政策频出，力度逐步升级2010 年-2011 年 - 8 - 四、 房地产市场平稳发展阶段：2012 年-2015 年 - 9 - - 2 - 一、房地产市场形成阶段:1980 年-1991 年 在这个阶段我国房地产政策从住房分配制度逐步转变为将房地产作为可以交易的商品， 奠定了我国房地产行业的形成。1978 年，全国城镇居民人均居住面积仅3.6 ㎡，缺房户达 869 万，占城市总户数的47.5%。1980 年4 月，邓小平同志明确指出，住房改革要走商品 化的路子。1982 年，在郑州、常州、四平、沙市试点了新建住房补贴出售方案，由政府、 企业和个人各承担 1/3。1987 年 12 月1 日，中国土地“第一拍”。这是一次历史性突破， 是我国土地使用制度的根本性变革，标志着我国的根本大法承认了土地使用权的商品属性， 跨出了土地商品化、市场化的重大一步。1988 年，修改《宪法》，允许土地批租；全国城镇 分期推行住宅制度改革；颁布深化企业经营机制改革的通知。1991 年开始，国务院先后批 复了24 个省市的房改总体方案。 这一时期我国房地产市场从无到有，从个别城市和地区初步向全国扩展，相关房地产政 策不断放开完善，为下一阶段的全国性的房地产市场起步打下了基础。