[高等教育]房地产评估第六章.pptVIP

第六章 收益还原法 6-1 概述 一、概念 预估估价对象未来的正常净收益，然后选用适当的还原利率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象合理的客观价值或价格的方法。又称收益资本化法、收益现值法、投资法。 二、收益法的理论依据 预期原理：收益性房地产的价格基于市场参与者对其未来所能获取收益或效用的预期。 购买收益性房地产可以视为一种投资，实质是以现在的资金去换取期望在未来可以获得的一系列资金。 收益性房地产的价值取决于：1、可获净收益的大小；2、可获净收益时间的长短；3、获得该净收益的可靠性 6-1 概述 三、收益法适用的对象和条件 1、对象： 有收益、有潜在收益房地产价格评估 检验市场比较法、成本法评估价值的可靠性 2、条件：收益和风险都能够量化 6-1 概述 四、收益法求取房地产价格的步骤 1、搜集与估价对象未来预期收益有关的数据资料 2、预测估价对象的未来收益 估算潜在毛收益 估算有效毛收益 估算运营费用 估算净收益 3、选用适当的还原利率或资本化率 4、选用适宜的收益法计算公式求出收益价格 6-2 收益法的计算公式 计算公式：由于纯收益、收益年限的变化，计算公式也有许多种 一、基本概念及收益法最一般的计算公式