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REITs大神携8万亿入楼市！？拯救高库存、重资产？目前楼市最大的问题是高库存，高库存已经严重到部分地方政府自己入市买房来解决问题的程度了。众多房企在转型，其中比较重要的做法有二：1、把库存住宅变成酒店或公寓，以出租获益；2、新项目本身就具有旅游、养老、商业等产业功能。这样一来，表面上问题解决了，但项目占用企业大量资金无法出售变现，企业被迫重资产运营，压力仍然很大！日前，REITs（房地产投资信托）可能在2015年上半年重新启动的信息传来，许多业内人士将其看作1998年之后房地产行业最大的机会，而也有业内人士不看好。REITs到底是什么，可以给房地产带来什么？《经济参考报》日前报道称：暂停近7年的房地产信托投资基金（REITs）试点将在今年上半年重新启动。报道还称中央层面已经对重启房地产REITs观点达成一致。《中国经营报》则报道称：根据住房和城乡建设部和有关部门的部署和要求，北京、上海、广州、深圳四个特大型城市，正在根据本地实际情况，分别编制REITs试点方案，有望于近期初步编制完成。小编发现，最近相关信息密集出台，应该不是空穴来风。而如果按照2010年美国上市REITs达3890亿美元，占美国储蓄总额的17.25%来算，我国REITs成熟后能够募集的资金将达到8万亿左右，这笔钱应该足以拯救高库存、重资产等房企的一切问题。不过，小编认为，要实现这个理想状态，还需要面对一个现实问题：必须提高REITs的投资收益率，使其能够超过长期国债，以让广大投资者愿意投资。而提高收益率，除了政府可以出台免税政策之外，完全取决于商铺、酒店等物业本身的收益，取决于物业本身是否有足够的使用价值，否则一切不过是无本之木沙上之塔。也许你还不十分懂REITs？那么请跟小编一起深入了解一下。一、REITs的本质和两种运作方式REITs是一个缩写，其全文为Real Estate Investment Trusts，中文全称为房地产投资信托，其本质是按照信托原理进行设计的一种投资产品。其运作方式是募集投资者的资金，交给专业投资机构投资经营管理，并将投资收益按比例分配给投资者。REITs与其他投资产品的本质区别在于其投资的方向为物业的经营管理、向房地产开发企业发放贷款等，因此特别受到房地产行业的关注。而其运作方式则也可以分为两种：契约型和公司型（又称股份型）。这两种运作方式的本质区别在于资金到达基金托管公司之前，以什么样的方式汇集起来。契约型REITs，投资人与REITs基金管理公司之间签订信托契约，投资人的资金汇集起来形成REITs基金，由REITs基金管理公司进行管理。这个时候，REITs基金管理公司是委托人，也是受托人和受益人，而投资人是最终的受益人。公司型REITs，专门成立一个REITs投资公司，投资人通过购买REITs投资公司股份的方式成为公司的股东，REITs投资公司把基金委托给REITs基金管理公司进行管理。这里面，投资公司是委托人和受益人，而基金管理公司是受托人。而投资人则通过REITs投资公司分红等获得收益。在REITs上市后，还可以通过股市获得收入。契约型和公司型REITs在组织上的最大区别在于，公司型REITs有REITs投资公司这个实体存在。在这两种基本的运作模式下，又诞生了不同的运作模式。其中美国、日本等地都有各种创新，并不完全相同，其主要变化在于股份的构成方式，间接投资还是直接投资，以及两种方式的混合。我国香港和台湾等地也有自己模式的REITs。其中香港的REITs以契约形式存在，委派外部管理公司进行管理，必须在香港本地投资，投资的物业包括地产和房产，可以是写字楼零售物业，也可以是停车场和酒店。同时也可以投资新建的房地产，但比例不能超过总净资产的10% 。香港的REITs虽然以契约形式存在，但也可以在香港证券交易所上市。《新金融观察》报道称，2006 年，证监会与深交所就启动了推出国内交易所REITs产品的工作，但“遇到的阻力很大”。央行海口中心支行2011年发布的一则信息有所提及：国内REITs比较成形的有两套方案：一套是人民银行、银监会方面设计的，属债权型的REITs产品，未来在银行间市场交易；一套是证监会主导设计的，属股权型的REITs产品，未来在证券交易所交易。也就是说，契约型、公司型REITs，在我国也都有对应的品种。二、REITs的优势和劣势，中国已有的REITs产品还不是完全意义上的REITsREITs与公司债券相比有什么优劣呢？债券相对更安全：除非发行债券的公司破产，债券到期必须偿还本金，而REITs的投资者没有这样的保障；如果公司破产，REITs是普通股，其受偿顺序在债权之后。但REITs的投资收益率相对更高：1、公司债券的收益基本固定，就是息票利率，而REITs的收益是波动的，分红之外，还有资本增长带来的收益；