万科2014年报：逆市增长，理性投资；坚定转型，谋定后动.docxVIP

万科2014年报：逆市增长，理性投资；坚定转型，谋定后动由于结算滞后于销售，2014年万科实现营业收入1463.9亿元，净利润157.5亿元，增幅略低，同比分别增长8.1%和4.2%。但与此同时，2014年底，万科合并报表范围内已售未结算资源的合同金额大幅上升，增至1946.0亿元。受益于积极销售和谨慎投资，2014年万科经营性净现金流高达417.2亿元，年底持有的货币资金上升至627.2亿元。净负债率下降至5.4%，为2006年以来最低水平。2014年是万科成立30周年，也是万科转型元年。在业务上，万科明确了以“三好住宅”和“城市配套服务商”作为未来发展方向；在管理上，万科以合伙人机制为核心，推出项目跟投制度和事业合伙人持股计划，为经营转型提供制度支持。“未来十年，万科最重要的业务仍将是住宅。但为了保持良好的增长，并为之后的第二个十年发展期奠定基础，万科需要坚定转型，在这个十年内基本完成新业务的探索和布局，确定新的商业模式。”万科总裁郁亮表示。根据同日公布的2014年度分红派息预案，万科拟进一步提高分红派息力度，每10股派送人民币现金股息（含税）5.0元（2013年度为4.1元）。以2014年末总股份数计算，万科现金股利达到约55.19亿元，占公司2014年合并净利润的比例由去年的29.87%提高到35.05%。2014年，万科的整体税金支出达288亿元。销售逆市增长 产业化一骑绝尘2014年全国商品住宅销售面积、销售金额同比分别下降9.1%和7.8%。而万科销售实现逆市增长，全年销售面积1806.4平方米，销售金额2151.3亿元，同比分别增长21.2%和25.9%，并实现销售回款2090亿元。在坚持中小户型普通商品住房定位的同时，绿色节能性能在万科的产品中也得到体现。2014年万科完成绿色三星项目面积205.3万平方米，绿色一星、二星项目面积合计约674.8万平方米，较2013年均有增加。2014年，万科联合中城联盟的60余家房企以及多家设备厂商和研发机构，采用了全产业链协同研发，完成了针对室内PM2.5污染的解决方案，以回应社会对空气质量的关注。据悉，这一室内除霾系统可在重度污染环境下，将室内PM2.5指标降低至风景区水平，今年将在万科项目中大范围推广。过去一年中，质量精度更高、能耗更小的工业化技术在万科项目中也得到广泛应用，万科2014年新开工主流产品中，预制混凝土外墙、装配式内墙、内外墙免抹灰等三项工业化应用的比例分别达到27%、100%和87%。已售未结规模创新高由于结算滞后于销售，2014年万科结算面积为1,259.0万平方米，同比仅增长2.3%。受这一因素影响，2014年万科实现营业收入为1463.9亿元，净利润157.5亿元，同比分别增长8.1%和4.2%。但同样因为销售增长快于结算，万科已售出未结算资源规模创出新高。截至2014年底，万科合并报表范围内有1670.0万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1946.0亿元，较2013年末分别增长16.2%和19.9%。白银时代，房企利润率普遍下降。相比2013年，万科的结算净利率也下降0.60个百分点，为11.41%。万科董事会秘书谭华杰表示，利润率变化的原因主要包括地价占房价的比例持续提高，以及2014年市场调整期部分利润较低的现房销售转入当期结算。2014年万科全面摊薄的净资产收益率为17.86%，虽然较2012-2013年的高点有所下降，但仍保持在较高水平。“为推动战略转型，公司过去一年加大了各类创新业务的尝试，”谭华杰指出，“这些尝试增加了投入，虽然短期内难以体现在收益率上，但长期来看，将为公司发展提供更大空间。”坚持理性拿地2014年，万科累计新增加41个项目，按权益计算的占地面积约206万平方米，对应的规划建筑面积约591万平方米。截至2014年底，万科规划中项目权益建筑面积合计约3,801万平方米，此外还参与了7个城市更新改造类项目，根据当前规划条件，按万科权益计算的规划建筑面积约295万平方米。和2013年相比，2014年万科的拿地规模有所减少。谭华杰表示，之所以如此，是因为土地市场好的机会并不多。“过去一年各地房价普遍回调，但地价还在上升。北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州这14个主要城市，2014年下半年，住宅（含商住）土地供应、成交面积同比分别下降了40.0%和45.1%，但4季度上述城市的平均土地出让底价相比上年同期增长71.9%。”尽管手持充裕资金，但面对土地和住宅市场的背离，万科仍然采取了理性的投资策略。“进入白银时代，房价单边上涨的时代结束，市场波动加大，土地拿的多并不一定是财富。”谭华杰表示，“以万科目前的项目资源，足以支持未来两到三年的发展需求，公司完全可以根据自身开发需求