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个人住房贷款基础知识、贷款流程、风险管理 个人住房贷款基础知识 一、个人住房贷款的概念和分类 (1)个人住房贷款的概念 个人住房贷款是指银行向借款人发放的用于购买白用普通住房的贷款。 (2)个人住房贷款的类型 按资金来源：①自营性个人住房贷款②公积金个人住房贷款③个人住房组合贷款 按交易形态：①新建房个人住房贷款②个人再交易住房贷款③个人住房转让贷款 按贷款利率：①固定利率贷款②浮动利率贷款 (3)自营性个人住房贷款 自营性个人住房贷款是银行向购房各个人发放的贷款，也称商业性个人住房贷款。 (4)公积金个人住房贷款 公积金个人住房贷款是指住房资金管理中心运用住房公积金，委托银行发放的个人住房贷款，也称个人住房担保委托贷款，具有利率低、政策性较强特点。 (5)个人住房组合贷款 个人住房组合贷款是指以住房公积金存款和信贷资金为来源向同一借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款，是个人住房委托贷款和自营贷款的组合。 二、个人住房贷款的特征 ①贷款金额大、期限长。个人住房贷款期限一般为10-20年，最长可达30年；贷款比例最高可达90％。 ②贷款以抵押方式为主。个人住房贷款一般有抵押、质押和保证方式。但个人住房贷款通常以住房作抵押，实质上属于融资关系，而非买卖关系。 ③风险因素类似，风险具有系统性特点。 ④分期付款为偿还方式。 ⑤具有零售业务金额小、成本高、贷款手续繁琐、时间长等缺点。 三、个人住房贷款的发展历程 第一阶段，20世纪80年代中期至90年代中期，以烟台等试点城市开始发放住房贷款。1995年，中国人民银行颁布了《个人住房担保贷款管理试行办法》，标志着我国住房贷款业务的正式启动。 第二阶段，以1998年住房制度改革以及中国人民银行颁布《个人住房贷款管理办法》为标志，个人住房贷款业务进入快速发展阶段。 四、个人住房贷款的要素 (1)贷款对象 个人住房贷款的对象是具有完全民事行为能力的自然人。年满18岁具有完全民事行为能力的小国公民；在中国大陆有居留权的具有完全民事行为能力的港澳台自然人；在中国大陆境内有居留权的具有完全民事行为能力的外国人。申请贷款条件见专栏。 申请个人住房贷款需要具备的条件申请个人住房贷款，借款人必须具备以下条件： ①合法有效的身份或居留证明： ②有稳定的经济收入，信用良好，有偿还贷款本息的能力； ③有合法有效的购买、建造、大修住房的合同、协议以及贷款银行要求的其它证明； ④有所购住房全部价格30%以上的自筹金（对购买自住住房且套行建筑面积90平方米以下的，自筹资金比例为20%），并保证用于支付所购买住房的首付款； ⑤有贷款银行认可的资产进行抵押或质押，或有足够代偿能力的法人、其他经济组织或自然人作为保证人； ⑥贷款银行规定的其他条件。 (2)贷款利率 个人住房贷款的利率技商业性贷款利率执行，上线放开，实行下限 管理。 (3)贷款年限 ①贷款最高期限为30年，一般借款期限为15-20年； ②个人二手房贷款的期限不能超过所购住房的剩余使用年限； ③原借款期限与延长期限之和不能超过贷款最高期限。 (4)还款形式 ①委托扣款方式。借款人委托贷款银行在其银行开立的信用卡、储蓄卡或储蓄存折账户中直接划扣还款。 ②柜面还款方式。借款人直接以现金、支票或信用卡、储蓄卡等到贷款银行指定的营业柜台还款。 (5)还款方法 个人住房贷款常用还款方式有一次还本付息法、等额本息还款法和等额本金还款法。 ①一次还本付息法。贷款期限在1年以内(含1年)的，实行到期一次还本付息法。即借款人在贷款到期日前一次性还清贷款本息。 ②等额本息还款法。即借款人每月一相等的金额偿还贷款本息。 ③等额本金还款法。即借款人每月等额偿还本金，贷款利息岁本金逐月递减。 (6)担保方式 个人住房贷款担保方式主要有抵押、质押、保证、抵押加阶段性保证等四种形式。 ①抵押贷款。抵押贷款是指贷款银行以借款人或第三人提供的、经贷款银行认可的符合规定条件的财产作为抵押物而向借款人发放的贷款。 《担保法》规定下列财产可以抵押：抵押人所有的或依法有权处量的机器、交通工具、土地使用权、房屋和其他地上定着物、依法承包并经发包入同意抵押的荒地以及可抵押的其他财产。 ②质押贷款。质押贷款是指贷款银行以借款人或第三人提供的、贷款银行认可的符合规定条件的权利凭证作为质押权利而向借款人发放的贷款。质押凭证包括国家财政部发行的