房企融资纠纷(三).doc

2000年以来涉房企融资纠纷案件情况分析 ——以两次金融危机、五次政策调控为视角 （下篇） 五、应对与建议 1、成立房地产风险基金 房企融资纠纷发生后，最大的后遗症和不稳定因素是“烂尾楼”。无力还款或继续承建的房产企业往往人去楼空、一走了之，而债权人因人数多、性质杂（包括劳动债权、普通债权、国家税款等）、利益诉求不一，通常只从自身的利益出发，互相推诿，造成“烂尾楼”问题长期难以得不到解决，极易引发群体性矛盾和不稳定事件，特别是建筑施工单位的民工或中小业主。 建议：可参考证券投资者保护基金和保险基金的经验，成立房地产风险基金（可在地方独立设立基金公司负责运作使用，由当地政府负责监管）。基金来源可以是由房地产企业按销售额的一定比例缴纳，也可以从房地产税收中按一定比例提取。一旦发生因房产商逃逸、破产造成“烂尾楼”并引发群体性事件时，可以运用该笔基金收购中小业主或相关劳动者等个人债权，从而成为新债权人。这样一来，能使债权人集中于法人机构，有利于后续处理，平息激化的矛盾。 2、加强动态监测和风险预警 从以往情况看，房地产市场转势、房企陷入困境，往往非一日之功，有其渐进变化的过程，期间会产生诸多迹象。然而“量变而质变”，房企一旦发生融资纠纷，则极易形成连锁反应，即一家债权人起诉房企并进行财产保全后，则其他债权人往往会接连对涉案房企进行起诉，以致在较短时间内导致该房企资金链断裂、甚至终止经营。如能预先发现房地产市场、房地产企业的“变盘”迹象，则有利于相关部门及时做好防范和准备。 建议：监管部门应加强对房地产市场和房地产企业的动态跟踪监测，建立健全风险预警机制，如对银行贷款、信托资金、预售房款等资金的专款专用进行专户保管和全程监控，防止挪用。对房地产企业定期或不定期进行资信和风险评级。 3、建立监管部门、行业协会、法院之间的联动机制 房企融资纠纷横跨金融、房地产两大行业，牵涉面较广，需要信息互通和多方协调。如各部门各自为战，简单机械地就事论事或就案论案，则往往难以做到案结事了，彻底定纷止争；有时还容易产生矛盾和冲突、互相牵扯。 建议：建立行政监管部门、行业协会与法院三者之间的联动机制，使之常态化。具体内容可以包括：（1）日常信息互通；（2）政策、法律、行业惯例咨询；（3）敏感案件协调；（4）专题研讨和调研合作；（5）紧急事项和典型案例通报；（6）诉调对接机制和矛盾联动化解机制等。 4、加大对相关犯罪的发现、打击力度 从以往情况来看，因房企融资所引发的相关犯罪具有较强的隐蔽性，容易与普通民间融资相混淆，而且花样多、变化快，打着新模式、新理念的幌子。同时，我们发现，相关犯罪的部分迹象往往是从民商事审判领域先行暴露的，如能及时向相关部门通报或移送，则能有助于相关部门阻止事态和损失的扩大。 建议：（1）政法系统内部加强信息互通和交流，可采用联席会议等形式；（2）法院内部的民商事审判与刑事审判部门之间加强交流与协调，可采用跨庭约请法官参与合议等形式。（3）对于相关犯罪应明确界定罪与非罪、此罪与彼罪的界限，对于构成贷款诈骗罪、非法吸收存款罪等的犯罪分子，应及时予以严惩。（4）加大法制宣传的力度，让群众及早获知犯罪分子的手段和伎俩，切实提高风险防范意识。 5、加强对房企民间融资的疏导和管理