梁丰聊度假地产.docVIP

演讲主题：没有创意，度假地产该怎么办！ 演讲嘉宾：梁丰 ??亲爱的广告总经理 演讲时间：2012年5月5日10：30－12：00 演讲地点：春交会地产名家讲坛会场 主持人：陈小斌????深圳市智策行房地产经纪有限公司董事长 主题亮点： 【内容】： ????【主持人】：各位亲爱的朋友，我是本次论坛的主持人，我的网名叫深晚一兵。谢谢大家到场参加本次论坛，今天是我们名家讲坛的最后一天，本场也是倒数第二场。在前面4天时间内，有10位来自房地产各个行业的专家分享了他们的一些真知灼见。因为本届论坛以我个人的观察来看，是一个精神层面占据主流的一次盛会。以往的深圳所有房交会基本上都是房地产的展示和交易，自从去年的秋交会深圳举办了第一次名家讲坛以来，受到了市场很大的关注，所以本次论坛我们的规模在扩大，邀请的嘉宾阵容也更加强大。 ????在请出本次主讲嘉宾之前，我先来分享两组数据，希望能对大家倾听本次论坛起到帮助。 ????第一组数据是，根据世界度假经济发展规律显示，当一个国家或者区域的国民人均GDP达到3000美元时，度假需求就进入到高速发展时代。我们可以看到深圳2011年的GDP是109250元，折合成13656美元，远远超出了度假需求所需要的经济支撑能力。让我们整个珠三角的人均GDP已经逼近1万美元，所以最近几年，珠三角的旅游经济发展得非常迅猛。 ????再来看第二组数据。大家都比较清楚，包括周末、国家给予的法定节假日，中国人全年的法定节假日数字为115天，包括有些公司或者机构还会有一些带薪年假，这样算下来，中国人全年休假日期占据了1/3的日以上。也就是说中国人有1/3的时间是在闲暇状态下渡过的。怎么利用它？也给我们带来了思考。 ????我们去年搞了调查，深圳人有90%以上每年都会安排出游，包括度假、大家也很了解深圳的发展现状，10年前的旅游是观光性质，走走看看，没有其他的要求。但是现在不一样了，除了观光，还要增加一些包括休闲、享受的类型。所以说，度假经济所延伸出的度假地产、旅游地产就出现了方兴未艾的局面。目前中国的度假地产还处于初始阶段，在这个过程当中，很多机构、地产商做了很多的努力，他们为我们开创了新的时代。以后中国的度假经济会出现翻天覆地的变化。 ????在这个过程中，有一个候鸟度假的案例，我们对他们的思路非常佩服。今天我们很荣幸的请到了亲爱的广告公司的梁总到场为我们在这方面做讲解，首先请出梁总！ ????梁总您好！把您请上来，我想问的第一个问题为什么叫“亲爱的”？ ????【梁丰】：好记，让大家马上记住你就够了。 ????【主持人】：这个名字确实比较好记。我就不占用大家时间了，下面就请梁总为我们做精彩的演讲！ ????【梁丰】：谢谢主持人！ ????今天我给大家分享一下个人和团队的一些经验。今天的主题是“痒”。作为一个非居住、第一居所地产的营销和推广，如何让人的心痒起来是一件很重要的事情。刚才主持人讲到，旅游地产随着经济发展一步一步旺起来的。我们可以看到10余年的集中爆破式开发，国内地产形态近年走向新格局，从传统的一线城市向二三线城市转移，从传统的老三样——居所、写字楼、商住之外，在各个城市、乡村冒出了旅游度假、高尔夫、主题类等等的细分。 ????先有一个观点给大家分享，旅游不等于度假。这是什么意思？我们经常会把地产项目，当你真正介入一个项目中时会发现这两个词汇不是划等号的。如果简单的划等号，就会丧失很多的机会。 ????旅游地产是赶集，是一次性的，去了一次后可能很长时间不会再去了，可能就看看人嘈杂、走马观花的看热闹。例如我们打造一个高大全的景区，很不幸我拿了东部华侨城来做例子。 ????度假地产更像沙龙，具有多次性，更安静，人不多，主体性强，很精致。更强调静态的享受和放松，而不是动态的走马观花、走来走去，吃吃喝喝。对半径的依赖比较小。这里会有人性的洞察。 ????我们来看看摩纳哥的启示。我们会发现摩纳哥是个城邦国家，只有3000亩，依山傍海，但是是欧洲经济最发达的国家之一，是欧洲富人的度假天堂。我们看一下在地中海沿岸，在摩纳哥旁边有法国的尼斯、戛纳，都是著名的度假圣地，但是赶不上摩纳哥。因为这里有赌场、F1赛道，游艇、帆艇都是全球一流的。这些富人来摩纳哥度假，就形成了“羊群效应”，我们旅游者到处去追随、看热闹。 ????我们看一下这些照片，他们都是来度假，都在秀自己最贵、最好看、性能最强劲的跑车,在这里还有游艇，我们可以想像富人如何在游艇上带着他的美女和朋友来看月亮、享受生活。 ????在一个项目和景区中，旅游和度假面对的人群和行为方式是两种状态，如果我们看到了它，有利于我们在项目规划前期找到定位的权重，或者投资的配比。以及在营销和推广中的组合拳如何打。 ????这里有个结论，如果你是一个“旅游+度假地产”项目，如果能够抓到了度假