济南东部房地产宏观市场分析报告推荐.docVIP

济南东部房地产宏观市场分析报告 目 录 一、济南城市结构及城市规划 1、济南城市结构-----------------------------------------------04 2、济南城市规划-----------------------------------------------06 3、济南城市规划发展目标---------------------------------------11 4、小结------------------------------------------------------12 二、济南宏观经济背景 1、经济增长及财富指标----------------------------------------12 2、房地产投资分析--------------------------------------------16 三、济南房地产政策因素分析 1、近年房地产宏观调控历程------------------------------------19 2、宏观调控对房地产市场的影响--------------------------------20 四、济南住宅市场特征 1、住宅市场区域划分------------------------------------------21 2、各区域市场特征分析----------------------------------------21 3、2007年市场总结-------------------------------------------25 4、2008年上半年市场总结-------------------------------------26 5、住宅市场发展预测-----------------------------------------32 一、济南城市结构及城市规划 1、济南城市结构 （1）、地理位置 济南市位于北纬36度40分，东经117度00分，南依泰山，北跨黄河，地处鲁中南低山丘陵与鲁西北冲积平原的交接带上，地势南高北低。地形可分为三带：北部临黄带，中部山前平原带，南部丘陵山区带。 济南市地处中国东部沿海经济强省和人口第二大省份--山东省的中部地带，连接京津（北京、天津）和沪宁（上海、南京）两大都市圈，腹靠广阔的中西部大市场（河南、河北、山西、陕西、甘肃等）。以济南市为中心，方圆500公里之内，涵盖北京、天津、河北、河南、山西、安徽、江苏和山东六省两直辖市的34座大中城市。 济南市处于胶济铁路和京沪铁路的交汇点，处于中国为数不多的“一小时都市圈”（包括济南、淄博、德州、聊城、泰安、莱芜六个大中城市）之中心，20家世界500强在济南落户，5家全国500强总部所在地，拥有20所大学，130所科研机构，人口总量575万。 （2）、行政区域划分 济南作为山东省省会，是全省政治、经济、文化、科技及教育中心，也是国家批准的副省级城市和沿海开放城市。全市总面积8177平方公里，市区面积3257平方公里。现辖历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清6区，平阴、济阳、商河3县和章丘市，共设54个街道办事处，65个镇，27个乡，487个居民委员会，4657个行政村。 各行政区发展概况一览表 区域 面积 (万㎡) 界定范围 重点支持行业 限制及禁止项目 现状 市中区 275 东邻历下区，西靠长清区、槐荫区，北倚天桥区，南接历城区 高新技术产业、特色农业 禁止发展有大气、水污染的重工业 政治经济中心 历下区 109 西邻市中区、北接历城区 电子信息产业、生物制药、机械制造业、旅游业 辖区内主要是科教文卫设施、禁止发展有污染的项目 经济文化中心 CBD 历城区 1334 东接章丘市、北为历下区、市中区，西为天桥 机械制造、制药业、特色农业等 禁止发展重大污染的工业项目 经济中心之一 槐荫区 149 南邻市中区、北为天桥区，东为历下区 汽车改装及配件、建材业 禁止发展高耗能及污染较重项目 老城区之一、国有企业较多 天桥区 249 南邻市中、历下，东为历城区 汽车制造、商贸业 辖区内河流较多、禁止发展对水资源污染较大的项目 老城区之一、老工业区 长清区 1178 南邻平阴县、东邻历城区 特色农业、旅游业 区内自然景观较好、禁止发展高污染、高耗能项目 区内目前主要是大学城、高校较多 数据来源：济南市民政局及各区政府 2、济南城市规划 （1）、城市规划总体布局及发展战略 资料来源：济南市规划局 济南市规划将城市核心区域打造成为辐射整个山东半岛的现代商务、商业中心；将其办公、教育等功能从城市中心区域向外疏解；同时，中心城区主要工业向东部产业带及西部工业带迁移，加强东部传统产业的改造和济南市高新科技开发的发展。 资料来源：济南市规划局