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房地产有关税收政策分析 主讲人 *** 建筑之家 主要内容 一、以土地投资问题 二、土地增值税清算问题 三、营业税的纳税义务发生时间 四、视同销售问题 五、对国税函〔2008〕299号文的理解 六、拆迁补偿问题 七、虚开建筑业发票问题 建筑之家 一、以土地投资问题 (一)土地投资入股问题 案例: 甲公司取得一块土地，成本1000万，评 估价1800万元，没有进行开发。现乙房 地产公司要购买该块土地，出价1800万 元，并表示配合甲公司采用最合适的办法 进行运作。甲公司决定以土地投资的形式 入股乙房地产公司，占其30%的股权。 建筑之家 假设条件： 1、甲公司注册资本1000万元，全 部用于该土地； 2、甲公司没有发生别的业务和费 用； 3、所有工作都在2008年度完成。 建筑之家 如果有土地投资入股协议 地税机关都会以人为本 开出房地产转让税费免税证明 办理土地过户 建筑之家 甲公司要办的手续 必须办理其财产权的转移手续 公司法 自2006年1月1日起施行 第二十八条 以非货币财产出资的，应当依法办理其财 产权的转移手续。 第二十九条 股东缴纳出资后，必须经依法设立的验资 机构验资并出具证明。 建筑之家 乙房地产公司要办的手续：变更注册资本 《中华人民共和国公司登记管理条例》国务院令第451 号【生效日期】2006-01-01 第三十一条 公司变更注册资本的，应当提交依法设立 验资机构出具的验资证明.依照《公司法》设立有限 责任公司缴纳出资和设立股份有限公司缴纳股款的有 关规定执行。 第三十二条 公司变更实收资本的，应当提交依法设立 的验资机构出具的验资证明，并应当按照公司章程载 明的出资时间、出资方式缴纳出资。公司应当自足额 缴纳出资或者股款之日起30 日内申请变更登记。 建筑之家 以虚假投资入股方式实施土地转让 甲公司没有办理其财产权的转移手续， 乙房地产公司没有办理办理变更注册资 本的手续，甲公司以土地投资的形式入 股乙房地产公司就是虚假的。 甲公司实质是土地转让行为. 建筑之家 另外: 1、房屋建成后甲方如果提取固定利润，则不属营 业税所称的投资入股不征营业税的行为，而属于甲 方将土地使用权转让给合营企业的行为，那么，对 甲方取得的固定利润按“转让无形资产”征税（国税 函发[1995]156号）； 2、对于一方出地，一方出资金，双方合作建房， 建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税； 建成后转让的，应征收土地增值税 财税字[1995]48号） 建筑之家 注意: 3、国税函[2005]1003号的规定， 如果甲方提供土地使用权，乙方提供所 需资金，以甲方名义合作开发房地产项目 的行为，未发生转让无形资产的行为,不 属于合作建房，不适用（国税函发 1995]156号）第十七条有关合作建房 征收营业税的规定。(实质是借款) 建筑之家 双方合作建房相关税金： 1、营业税：0元 (取得的固定利润才按“转让无形资产”征税) 2、土地增值税：0元(暂免征收) 3、所得税： （1800－1000）×18%=144万元 税负合计144万元。 建筑之家 土地投资入股的形式甲公司相关税金： 1、营业税：0元 政策依据： 以无形资产、不动