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成都市小户型房地产市场分析报告[转帖]2000始，在全国楼市上便开始逐步涌现出一些精品小户型项目，并且都在一时间创造了市场销售的奇迹。如果说，此时的小户型项目仅是“小荷才露尖尖角”，只是对主流市场的补充与点缀，那么，到了2002年，在各地的房地产市场上一下子涌现出众多的小户型项目，除了它们的先辈们所具有的位置优、总价低的特点外，而且在社区规模、户型设计、景观建设、物业配套等方面不断创新与完善，对“小户型”进行了新的诠释。l?什么是小户型60平方米以下，二居室销售面积在80平方米以下，三居室销售面积在100平方米以下；另一种是：单指面积小的户型(单套销售面积在60平方米以下)，主要指一居室。“小而不失居家必备，巧而不失布局合理”，则是小户型的最佳阐释。户型回归，向标准面积回归，这是主流市场启动的必然标志。小户型热销其实是个人购房时代到来的标志。第一章：小户型市场形成的原因??户型趋小是国际住宅面积的发展趋向在日本和欧洲一些国家，在七十年代末的时候70—120平方米的小户型占了增加住宅的50％，到了八十年代末的时候占了65％，到了九十年代末的时候70—120平方米占了80％。这几个数据不仅看出来，从七十年代以后，70—120平方米的户型标准已经成为新增住宅的主流，并且在逐步的上升，同时，在这个标准以下的户型也在跟着往上走，也就是说整体户型平均面积标准肯定是趋降，户型面积在向小发展。原因非常简单，和我们物质的发展，包括城市土地资源的紧缺，也包括个人隐私的需求、个人独立倾向的发展等等，这是一个很大的原因。随着取消福利分房后个人购房时代的到来，房子大小已不代表房子的品质。1)?购房心理由“一步到位”转变为“三步走”。2)?消费者对住宅功能的认识趋于理性化。3)?将买房作为理财方式。??市场需求结构发生变化1)?个人购买和市场化逐步形成9成以上的个人购房者，他们花自己的钱很心疼。靠自己的实力来购房的，不像以往福利分房者那样面积大小由单位包揽。在一个市场里面，或者在一个城市里面，不同层次的消费者能拿多少钱，他买一住套房要花多少钱？这点决定了市场的产品。2)?家庭人口结构发生变化3-4人。?3)?置业者趋向年轻化35—45岁向25—35过渡，而小户型肯定是中等收入年轻人喜欢的房子。?现在的小户型跟以前分配式住宅时的户型不一样，以前分配式住宅的二居室虽然功能都有，但是设计很不合理，厨房、卫生间很小、厅也很小。由于技术的发展，在住宅建设的过程中，功能的齐全是非常重要的，包括社区的功能、配套的功能，和住宅居住环境的功能。由于材料技术的改进，包括弹性化等等，可以满足在以前不能满足的需要。如今的小户型虽然户型小，但是功能很齐全、设备很完善，满足了生活的需要。公寓式的，就是把卫生间做得很好，也不需要做厨房，或者说有一个，只是一个小电炉就可以了，用微波炉做做早点就可以了，但是需要上网、通讯，另外服务比较周到，这跟过去是不一样的。第二章：小户型的畅销原因分析“小户型究竟好在哪儿？是什么原因让客户认可并接受这些小户型呢？”分析起来，除了小户型的低总价外，还有包括位置、交通、投资回报率、户型等多因素的综合原因。1、?低总价。2、交通便利。(步行时间在10分钟之内)的小户型项目比较受欢迎。年轻的上班一族正处于创业阶段，工作繁忙，又无力买车，对公共交通的依赖性比较大，这样的小户型能够更好地满足其需求。3、?投资回报率高。4、?户型宜商宜住。第三章：小户型卖给什么人根据调查统计，购买小户型的对象，大致可分为以下四类：第一类：大学毕业生，外地的打工族。“衣、食、住、行”以住为先！随着福利分房的取消，绝大多数的单位都无法解决职工的住房问题，对于刚踏上工作岗位的大学毕业生来说，解决住的问题，是迈进社会的第一道难题。那些外地来打工的“漂一族”，带着梦想来到城市，同时也背负着沉重的生活压力，现实与理想之间的差距，令他们疲惫、失落；他们在城市里奔波，也在不断地变换着居住地场所；他们生活在城市里，却始终无法融入到城市中，他们多想成为城市的“主人”，成为其中的“一份子”。住房对于他们而言，已不仅仅是解决住的问题，而是一种心理上的“安慰”。小户型住宅的出现，满足了他们的需要。第二类：单身白领和年轻夫妇。如今，在金融、IT、咨询等行业活跃着一大批高收入的年轻人，在无房户中占了相当大的比例。他们不仅没有赶上福利分房的末班车，而且缺乏足够的积蓄购买商品房，然而他们却是最具独立意识和个性化的消费群体。这部分人往往以事业为重，又非常渴望有自己独立的空间，但收入不允许他们过多地投入，小户型是他们最佳的选择。?第三类：“新兴而立”族。这部分人30出头，事业初成，是公司金领或私营企业主。他们经济实力较为雄厚，