第3章_房地产企业资金筹集管理教材教学课件.pptVIP

2.留存收益筹资的优缺点 优点： 1.资金成本相对普通股低（无资金筹集费，但有同样的资金占用费） 2.不分散控制权 3.增加公司信誉，提高举债能力 缺点： 1.筹资数额有限 2.资金使用受制约（如法定盈余公积） 3.3 负债资金的筹集 1.银行借款 2.发行企业债券 3.融资租赁 4.商业信用 3.3.1 银行借款 短期借款 时间短于或等于一年 长期借款 时间长于一年 1. 短期借款 是指企业向银行和其他非金融机构借入的期限在一年以内的借款。 在短期负债筹资中，短期借款的重要性仅次于商业信用。 优点：短期借款可以随企业的需要安排，便于灵活使用，且取得也较简便。 突出的缺点是短期内要归还，特别是在带有诸多附加条件的情况下更使风险加剧。 （1）短期借款的种类 按用途：生产周转借款、临时借款、结算借款 按偿还方式：一次性偿还借款、分期偿还借款 按利息支付方法： 收款法借款——利随本清 贴现法借款——先扣利息 加息法借款——一次付贷，分期等额偿还本息 按有无担保：抵押借款、信用借款 短期借款的取得 举借短期借款，首先必须提出申请，经审查同意后借贷双方签订借款合同，注明借款的用途、金额、利率、期限、还款方式、违约责任等；然后根据借款合同办理借款手续；借款手续完毕，企业便可取得借款。 （2）短期借款的信用条件 信贷限额（协议规定的允许借款人借款的最高限额） 有效期通常为一年，也可根据情况延期一年 通常为银行的非法定性义务 周转信贷协定P55 法定义务，企业须对为使用部分付出承诺费 补偿性余额 企业要保持借款额一定百分比的最低存款余额 （2）短期借款的信用条件 借款抵押 贷款金额一般为抵押品市值的30%~90% 利率较高； 动产抵押需收取抵押品管理的费用 偿还条件 到期一次偿还；贷款期内定期等额偿还 以实际交易为贷款条件 其他承诺 提供报表、保持适当财务比率等等 （3）短期借款的利息支付方式 收款法 借款到期时支付利息 贴现法 发放贷款时就先扣除利息 加息法 分期等额偿还是采用的复利计息收取方式 按名义利率和贷款本金计算出本利和，平均分摊到各偿还期内，不考虑时间价值 2. 长期借款 长期借款是指企业向银行或其他非银行金融机构借入的使用期超过一年的借款。 主要用于购建固定资产和满足长期流动资金占用的需要 （1）长期借款的种类 按提供的机构：政策性银行贷款、商业银行贷款、信托投资贷款、从财务公司取得的各种中长期贷款等等 按有无担保：信用贷款和抵押贷款 按用途： 基本建设借款：用于新建和改扩建等基建项目 专项借款：如更新改造借款、大修理借款、科技开发借款、小型技术措施借款、新产品试制借款、出口专项借款等等 （2）长期借款的申请条件 独立核算、自负盈亏、有法人资格 经营方向和业务范围符合国家产业政策，借款用途属于银行贷款办法规定的范围 借款单位具有一定的物资和财产保证，担保单位具有相应的经济实力 具有偿还贷款的能力 财务管理和经济核算制度健全 能提供项目投资的可研报告，资金使用效益及企业经济效益良好 企业自筹资金不少于总投资的30% （3）长期借款的一般性保护条款 规定企业流动资金保持量，保持偿债能力 限制支付现金股利和再购入股票，限制现金外流 限制资本支出规模，不允许随意变卖固定资产 限制其他长期债务，防止其他优先求偿权 定期向银行提供财务报表 不准在正常情况下出售较多资产，保持开发能力 如期纳税和清偿其他到期债务，防止被罚款或产生滞纳金 不得提供其他的抵押或担保，避免被牵连负债 不准贴现票据和出售应收账款，避免或有负债 限制租赁资产的规模，防止巨额租金限制企业偿债能力 （4）长期借款的特殊性保护条款 贷款专款专用 不准企业投资于短期内不能收回资金的项目 限制企业高级职员的薪金和奖金总额 要求企业主要领导人在合同有效期间担任领导职务 要求企业主要领导人购买人身保险等等 （5）长期借款的筹资特点 筹资速度快（对比发行债券） 借款弹性大（用款条件可洽商） 借款成本较低（对比发行债券） 筹资风险高 限制性条款比较多，制约了企业的生产经营和借款的作用 筹资数量有限 3.3.2 发行公司债券 债券是经济主体为筹集资金而发行的，用以记载和反映债权债务关系的有价证券 由公司制企业发行的债券称为企业债券或公司债券，约定在一定期限内向债权人还本付息 房地产企业发行债券的目的通常是为建设大型项目筹集大笔的长期资金 期限通常超过一年 1. 债券种类 记名债券和不记名债券 抵押债券P59 和信用（无担保）债券 可转换公司债券和不可转换债券 无息公司债券（贴现发行的债券） 固定利率债券和浮动利率（抗通胀）债券 参加（利润分配）