房地产公司并购法律风险防范参考.pptVIP

* 尽职调查报告的内容 涉讼（含仲裁）情况与潜在纠纷情况审查 公司存在的违法情况与行政处罚情况审查 公司适用的税收政策及其纳税情况审查 劳动用工制度、社会保险情况审查 本次交易的批准与授权情况审查 其他重大事项审查 * 交易阶段律师的工作内容 参与交易模式设计 保密协议的签署 框架协议的签署 股权转让协议的签署 补充协议的签署 股权变更登记；价款支付 后续工作（例如尾款、担保、诉讼等） * 交易资金的安全保证 一手交钱、一手交货：复杂交易中不可行。 资金托管：公证处、律师事务所 设立银行共管帐户（任何单方面无法支配资金） 中国建设银行“百易安”交易资金托管 中国建设银行提供的一种信用中介服务。建行受双方委托托管交易资金、保管权益证明等相关文件，当双方履行交易合同，实现约定的条件后，建行根据双方的授权协助完成交易资金与权证的交换；若双方因故不能成交，建行则按托管协议约定退回交易资金及权证。 * 谢谢！ * Nov 8, 2005 Star River Nov 8, 2005 Star River * 中国境内房地产公司并购法律风险防范 * 两种收购方式 资产并购：以目标公司的房屋和土地使用权作为协议标的，签订买卖合同。 项目公司并购：收购方通过受让房地产项目公司的股权，而实现并购房地产项目之目的。 * 两种收购方式比较 直接收购资产（房屋、土地） 优点：法律关系清晰、或有负债风险小。 缺点：税收成本高 ；物业需过户，手续繁琐，耗时久。 收购公司股权方式间接持有物业 优点：物业无需过户；税收成本低；股权变更手续便捷。 缺点：信息不对称带来的风险、公司存在潜在或有负债。 * 资产收购方式下的法律风险 权属瑕疵（政府批文、许可证不齐备） 资产存在权利瑕疵（预告登记、抵押担保） 资产被司法查封（法院、仲裁） 欠付承包人工程款（合同法286条优先权） 原有承租人对物业的优先购买权 相邻关系：存在潜在危机 * 资产收购方式下的风险防范 权属瑕疵法律风险防范：进行尽职调查的律师亲眼查看产权证（必须是原件）。 《城市房地产管理法》：国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，由县级以上地方人民政府房产管理部门核实并颁发房屋所有权证书。 * 资产收购方式下的风险防范 抵押担保法律风险防范 法律： 《物权法》第一百八十七条 以建筑物和其他土地附着物财产或者正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。 对策：物业所在地的抵押登记部门（房管局），查询拟交易物业的“他项权”登记。 * 资产收购方式下的风险防范 司法查封法律风险防范对策：到物业所在地的物权登记部门（房管局），查询拟收购资产的司法查封情况。 法律规定： （1）财产保全。根据《民事诉讼法》规定，对不动产和特定动产（如车辆、船舶等）进行诉讼财产保全，人民法院可以采取扣押有关财产证照并通知有关产权登记部门不予办理该项财产产权转移手续的方式予以保全。 （2）强制执行。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第九条 查封、扣押、冻结已登记的不动产、特定动产及其他财产权，应当通知有关登记机关办理登记手续。 * 资产收购方式下的风险防范 建筑工程承包人优先权的排除 法律规定：《合同法》第二百八十六条　 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。 * 资产收购方式下的风险防范 建筑工程承包人优先权的排除 相关司法解释：《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》 建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权 建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。 优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算 * 资产收购方式下的风险防范 承包人优先权的排除 对策：查看发包人支付工程款原始票据、会计记录；向工程承包人了解工程款的支付情况、银行转账凭证等。 * 资产收购方式下的风险防范 承租人优先购买权的排除 法律：《＜民法通则＞意见（试行）》、 《合同法》 出租人出卖出租房屋，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权；出租人未按规定出卖房屋的，承租人可请求人民法院宣告该房屋买卖无效。 对策：查看《租赁合同》是否排除优先购买权；