【2018年最新整理】研祥西安高新区写字楼项目基础研究及定位报告.pptVIP

Part4 ｜项目物业发展建议 本案发展建议一： 本案写字楼单层平面做到1200—1500平米，较为适中。 原因: 1、从客户需求看出客户需求以100—200平米左右为主体; 2、按照主力户型在200平米左右分割，如果合理分割，公摊小于30%； 层面积过大，容易导致走廊面积多，公摊过大。 本案发展建议二： 本案写字楼产品需树立甲级写字楼品质形象， 便于支撑后期高租金、高出租率，易于项目资金回收。 原因: 1、西安客户更为看重写字楼外部形象品质; 2、高端形象写字楼易于出租，且租金较高； 3、通过资金回笼比较，高租金项目成本回收期短。 本案发展建议三： 核心配置 成本控制原则 大堂、电梯 着重加大投入在提成形象档次的空间 立面、电梯间、卫生间 考虑视觉效果的形象提升，并不需一味使用高端材料 健身配套（室内泳池、室外网球场）、园林、地上停车场 地表大量绿地面积，建议增加部分配套，以提升销售亮点 分户中央空调、低成本装修（吊顶、墙体刷白、网络接口处理）、 适当打造，降低客户进入成本，便于出租 5A智能化系统、会议室 客户不敏感部分，尽量缩减成本 写字楼底商业态划分： 商户业态 预计面积 数量 小计 银行（民生银行/东亚银行） 250㎡ 2家 500㎡ 小型超市（含烟酒店/自营） 200㎡ 1家 200㎡ 数码快印店/专业出图/打印 100㎡ 1家 100㎡ 室内健身会所（含室内游泳池、棋牌室、乒乓球） 2500㎡ 1家 2500㎡ 商务茶秀（良木缘咖啡/名典咖啡） 600㎡ 1家 600㎡ 火锅店（辣欢天） 600㎡ 1家 600㎡ 韩国料理 500㎡ 1家 500㎡ 高档中餐 1000㎡ 1家 1000㎡ 项目整体规划指标 序号 主要技术指标 计量单位 合计 （一） 用地面积 ㎡ 18009 （三） 容积率 　 2.55 （四） 地上建筑面积 ㎡ 46000 1 写字楼 ㎡ 40000 2 商业 ㎡ 6000 （五） 地下室面积 ㎡ 6000 注：1.地下室面积按约120个车位及其它设施考虑 2.总车位数约320个，除地下车位外，其余车位设在地面停车场 按甲B写字楼标准 设施：中央空调系统；无楼宇自控；安全报警；无综合布线 外墙：断桥铝合窗 商场带通风、消喷系统 THANKS! * 页眉 * * 页眉 * * * * 页眉 * 市场需求的主力面积集中在200㎡以下。 74.2%写字楼客群面积在200平米以下 高新区写字楼客群结构 写字楼客群主体为中小企业，主力租住面积较小。 * 高新区写字楼客户以小型企业为主，行业集中在高新技术产品相关的制造业，占32.3%，其次为房地产和建筑业，各占10%； 企业需求面积主要集中在100-250平方米；占67.7%。 除看中高新区的区域优势外，较低的办公成本及较高的性价比是选择写字楼的主要因素； 客户普遍渴望选择形象专业的写字楼办公，以体现公司的实力、形象。 高新区写字楼客户特征小结： 高新区写字楼客群结构 * 高新区写字楼案例分析 * 项目名称 西港国际大厦 调查时间 2009-7 建筑类型 高层 总套数 43套 入市价格 8000 目前价格 8000 主力户型 1560-1571 优势户型 1560-1571 配套优势 交通便利 产品定位 西安新世纪之初的标志性建筑，西安高端商务的典型代表 周边配套 金融：中国建设银行、中国工商银行、上海浦发银行、国家开发银行、西安商业银行等 酒店：志诚丽柏酒店、志诚商务酒店、香格里拉大酒店、戴斯大酒店等 大学：西北大学、电子科技大学、西北工业大学等 商业：世纪金花、金鹰百货、易初莲花、爱家购物、国美电器、正泰家具等 公园：丰庆公园、新纪元公园、唐城墙遗址公园等 其他：新纪元俱乐部、长安俱乐部、大香港鲍翅酒楼、阿林鲍鱼、机场物流中心等 西港国际大厦 高档写字楼案例 * 租售周期长，出租率高，销售率低 ； 销售价格高，目标客群承受力有限是去货 慢的根本原因 ； 原装进口电梯及设备，市场形象好，投入 成本高； 整体项目体量大，后期项目承受较大的竞争 高新国际商务中心 高档写字楼案例 位置 高新路与科技路交汇处 面积 160-1464平方米 租金 85元/㎡·月 出租率 95% 停车位 420个 空调 24小时自助水源热泵中央空调 物业管理费 18.36元/月·㎡（含电梯、空调） 入驻企业行业类型 银行、软件、电子、房地产、通讯 入驻企业人数规模构成 知名跨国企业、国内大型国有、民营企业，上市公司及世界500强企业 高新国际商务中心 高档写字楼案例 外墙: 主楼优质外墙砖、裙楼为石材及玻璃幕墙 内墙: 混合沙浆抹灰面 电梯: 6部 门窗: 塑钢中空玻璃窗 供电: 市政双回路 供水: 市政水网 采暖: 集中供暖 通讯: 电话、有