购房合同解除对银行借款合同、抵押合同的影响分析——一起购房合同解除引发借款合同和抵押合同解除的案例启示.docVIP

购房合同解除对银行借款合同、抵押合同的影响分析——一起购房合同解除引发借款合同和抵押合同解除的案例启示 购房合同解除 对银行借款合同,抵押合同的影响分析 ——一 起购房合同解除引发借款合同和抵押合同解除的案例启示 -李金泽 基本案情 I999年7月30日,王水辉与壬都实 业有限公司(下简称王都公司)签订 商品房购销台同,王永辉购买王部 公司开发的位于B市小庄区新村河边街1 号五福世家C幢8楼l号房屋一套.总房款 为793336元台同箍订后.王永辉向王 部公司首付房,余款为银 行按揭.1999年8月I1日.王采辉与A银 行B市城郁支行f以下简称城郊支行)签 订个人住房借款台同*和《个人住房借 款抵押台同》,王永辉从城郊支行贷款 550000元,期限10年,自I999年8月I3日 至2009年8月12目止.同日,城郊支行与 王都公司签订了《个人住房借款保证台 同》,王都公司对王永辉的借款台同承担 保证责任.截至2005年l0月20日,王永辉 共偿还城鄢支行贷款本息共元.坦由于王永辉来严格按个^住房借 款台同*的约定向城郊支行归还借款.只 是部分还款.2003年4月14日,城郊支行 向大庄区人民法院申请执行2003年7,q 7日.设省高级人民}盍院将涉及王都公司 王府大厦的执行案件指定B市中级人 民法院执行.2005年11月26日.B市中级 人民祛院作出裁定中止该案执行.2007年 8月29目,B市小庄区人民法院就王永辉诉 FINANCIALLAWFORUM金融法苑 王都公司商品房预售台同纠纷一案作出判 决书,判决解除王永辉与王都公司1999年 7月30日签订的商品房购销台同及变 更证明,由王都公司返还王永辉已付房款及其利息8350637元,并赔 偿王永辉装修损失263600元. 争议的焦点问题 本案争议焦点在于借款台同和借款 抵押台同是否应解除,解除台同是否影响 城郊支行债权的行使上诉人城郊支行就 借款台同和抵押合同不能解除问题,提出 了两个抗辩理由:其一,城郊支行与王永 辉所签借款合同已于2003年终止.按照双 方签订并经公证的个人住房借款台同》 约定,如果借款人未按时还款,借款合同 权利义务终止.根据《中华人民共和国台 同法第九十一条有关台同权利义务终止 情形的规定,台同解除仅是使台同权利义 务终止的一种情形,而不是唯一情形.本 案借款台同终止,双方的权利义务也已经 终止,债务通过司法途径解决.因此已经 履行完毕的台同根本无祛再解除,本案中 的个人住房借款台同》也无法解除.其 二,解除合同将导致B市中级人民;击院的 裁定无法执行.因王永辉未按台同约定按 期还款,城郊支行已向B市大庄区人民法 院申请强制执行王永辉和王都公司,并由 四川省高级人民法院指定B市中级人民法 院执行.由于王永辉和王都公司无财产 可供执行,B市中级人民法院裁定中止执 行,待有条件执行时再恢复执行判决解 除合同.将导致执行依据丧失,且两级人 民法院的法律文书产生不同的执行后果 按照裁定执行,城郁支行可对王永辉和王 都公司的财产进行强制执行并享有优先受 偿权,按照一审判决执行,城郊支行只享 有向王都公司要求返还购房款的权利,两 者是相互矛盾的,由于执行裁定作出在 前,应尊重在前判决裁定的权威性. 原审法院则认为,王永辉与城郊支 行签订的个人住房借款合同》和《个人 住房借款抵押台同*应予解除其依据是 最高人民法院《关于审理商品房买卖台同 纠纷案件适用法律若十问题的解释第 二十四条之规定:因商品房买卖台同 被确认无效或者被撤销,解除,致使商品 房担保贷款合同的目的无祛实现,当事人 请求解除商品房担保贷款台同的.应予支 持.车案中由于王都公刮违约.导致王 水辉与王都公司签订的《商品房买卖台 同》被解除,从而造成王水辉与城郊支行 签订的《个人住房借款台同》和个人住 房借款抵押合同》的合同目的无法实现, 故该两份台同应当予以解除.王永辉要求 解除与城郊支行签订的该两份合同的诉讼 请求予以支持.二审祛院在该问题上,与 一 审{击院有相同的观点. 值得注意的是,关于审理商品房 买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解 释*第二{四条但解决了商品房买卖台同 与担保贷款台同的关系,而没有直接规定 商品房买卖台同的解除必然导致贷款抵押 台同的解除那么这里的法官直接判决抵 押台同解除是否合理台弦?笔者认为这一 问题不宜简单判断担保法》第五条规 定:担保台同是主台同的从台同.主台 同无效,担保台同无效担保合同另有约 定的,按照约定.担保台同被确认无效 后,债务人,担保人,债权人有过错的, 应当根据其过错各自承担相应的民事责 任.从这里无社得出本案法院的判断. 但是物权法第一百七十二条的规定则 从一定层面支持了本案法官的裁判,该条