[建筑]浅谈国企改制的土地使用权评估.doc

浅谈国企改制的土地使用权评估 上海大雄资产评估有限公司 汤徐平 　 摘要：如何作好国有企业改制的土地使用权评估是当前我国评估行业遇到的新问题，本文总结了在此类评估的实践中遇到的各种问题，并从估价理论、估价规范等角度对这些问题进行了分析和探讨。 关键词：国企改革；土地使用权；评估 国企改革是我国当前经济生活中的一件大事，在我国的国有企业中土地资产占企业总资产比重相当大，地价评估是一项关系到国有企业改制能否顺利实现，具有较强政策性、社会性的工作，土地评估的合理与否，关系到国有企业能否顺利转制，改变过去的经营模式，使之成为适应经济高速发展的现代企业。如果土地资产值过高，必然造成国有资产的份额增大，投资回报率下降，增加企业负担，影响投资者积极性。相反如果评估值偏低，则会造成国有资产流失，弱化国家土地所有权在经济上的体现。因此，国企改制的地价评估与普通意义上的地价评估（抵押贷款、招商引资等）有许多不相同的地方，需要评估人员认真思考和探索。笔者现将多年从事国企改制的土地评估实务操作方面作一总结，供同行参考，不当之处还请同行指正。 一、???? 国企土地资产的特点 ???? 1、土地权属性质复杂：有出让土地、划拨土地和国有租赁土地，在上海的大型国有企业集团公司中，土地除了以上三种形式外，还存在着空转土地。 2、用途多样性：既有工业用地、还有商业用地、办公用地、综合用地、市政设施用地、住宅用地等； 3、分布面广：跨区域、跨城市、跨省份； 4、占企业资产总量比重较大。 二、???? 操作程序 由于国有企业的土地资产具有以上的特点，在评估的实务操作方式上不同于一般的单项土地评估（如抵押、转让、出让底价等）。在操作程序上除了按照土地估价的一般程序之外还要完成以下几个程序： 一要进行资产清查，了解企业的土地资产状况。 二要了解企业改制方案，清楚企业土地资产在改制中的处置方式。 三要与企业、上级主管部门、国有资产管理部门进行充分沟通，确定与企业改制匹配的评估范围。 四要会同资产评估人员、企业等相关人员确定合适的评估基准日。 五要根据企业改制的土地处置方式，确定相应的土地使用权评估价格类型。根据《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（1998年2月11日原国家土地管理局第8号令）第三条规定，对国有企业改革中涉及的划拨土地使用权，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资（入股）和保留划拨土地用地方式予以处置。 1、属于经批准可保留划拨土地使用权处置方式的国有企业改制中，此时的土地使用权评估价格类型为划拨土地使用权价格。 2、土地资产以国家作价出资和授权经营方式进入改制企业的，经由批准权的土地管理部门核准后，土地使用权评估价格类型为出让土地使用权价格。 3、国有企业债转股，因政府将在国有企业参股，应同时对划拨土地使用权和出让土地使用权价格进行评估，其差额部分即出让金部分应折为国有股权。 4、经土地管理部门批准，国有企业原租赁土地在改制中保留，则土地使用权评估价格类型为国有租赁土地使用权价格。 三、在评估工作中要掌握的几个原则 1、统一指挥、协调作战的原则 由于涉及的土地性质复杂、数量多、分布广，评估公司要成立项目组，根据项目的规模还可实行逐级管理方式，分为项目小组，但管理及技术由项目负责人总负责，作好各项目小组间及与整个整体资产评估项目的相互配合、相互协作工作。 2、平衡原则 一个企业，尤其是一个大型的集团企业改制的土地评估就好比一个动拆迁基地评估，不仅要作好各宗地的评估价格，还必须做好整个集团公司土地评估价格的平衡工作，要按照土地的级别、用途、性质以一个合理的价格梯度进行价格平衡，这样有利于企业改制的顺利进行。 3、合法原则 合法原则是指评估对象具有合法的土地使用权和房屋所有权或房地产权，并且评估对象的用途是合法的，符合城市规划限制的要求。但由于国有企业历史的原因，存在着土地权属不清的情况，而企业改制实质是企业产权转让行为，其相关的土地资产也随着企业的产权转让而转让，因此遵循合法原则在改制企业的土地评估中尤为重要，如果，对合法原则掌握不当，造成漏评或多评，会对企业改制是否顺利进行造成极大的影响。 四、评估思路及方法 由前述说，国有企业改制中土地资产一般为四种，一是出让土地，二是划拨土地，三是空转土地，四是租赁土地。 现就以上四种形式对应的土地使用权价格的评估方法分述如下： （一）出让土地使用权的评估 出让土地使用权评估思路按《城镇土地估价规程》规定的原理和方法进行评估即可。根据土地用途以及收集的资料综合分析后，选择成本逼近法、市场比较法、基准地价修正法、剩余法、收益还原法等方法中的两种或两种以上常规土地估价方法，评估出出让土地使用权价格。 （二）划拨土地使用权评估 划拨土地使用权