滨州房地产项目可行性研究报告-应用文.doc

滨州****项目 可 行 性 研 究 报 告 二〇一一年八月 目 录 一、总 论 2 二、市场预测 5 三、建设规模与产品方案 14 四、节能节水措施 18 五、环境影响评价 20 六、劳动安全卫生与消防 23 七、组织机构与人力资源配置 24 八、项目实施进度 28 九、投资估算 29 十、融资方案 29 十一、财务评价 31 十二、社会评价 35 十三、风险分析 37 十四、研究结论与建议 37 十五、附图、附表 41 一、总 论 （一）．项目背景 1.项目名称:**** 2.开发商概况 开发商是滨州市****房地产开发有限公司，注册资本1000万元。公司经营范围：房地产开发销售；室内外装潢；建材销售等。公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承诚信、合作、卓越、创新的经营理念，开拓进取。 滨州市****房地产开发有限公司的经营宗旨是： 为客户创造生活--提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更加简便、高效、丰富多彩； 为社会创造价值--服务社会，创造文明进步的生活方式，充分实现****房产的社会价值； 为员工创造机会--创造发展空间，提升员工价值，提高****集团人的工作生活质量； 为股东创造回报--以长远利益回报****集团。 3.可行性研究报告编制依据 （1）项目土地使用权证规划选址意见及相关资料 （2）国家及滨州市颁布的相关法律、法规、政策 （3）滨州市国民经济和社会发展“十二五”计划和远景目标纲要 （4）滨州市城市总体规划 （5）滨州经济开发区总体规划 （6）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额 （7）滨州市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料 （8）其他有关依据资料 4.项目提出的理由与过程 房地产经济是国民经济的重要组成部分，是国民经济的重要支柱之一。发展房地产经济有利于加快我国产业结构和消费结构的调整，从而促进国民经济健康持续发展。现在房地产经济（尤其住宅经济）是我国新的经济增长点，发展房地产经济，可以拉动一系列行业发展。现今，国家为拉动经济，满足广大人民群众的住房需求，提倡大力发展房地产经济。 我公司为了响应政府力争将滨州经济开发区打造成“黄三角”开发建设的项目承载区、物流集散区、科技项目孵化区、生产生活服务区和高效生态示范区的号召，同时盘活公司存量土地，决定开发建设****。****项目选择此处规划、开发，等项目实施后，除了为住户提供环境优美居住小区外，还将有利于启动周边城中村改造的步伐，同时为滨州市的西大门增添亮丽的风景，推动滨州经济开发区的建设。 （二）．项目概况 1.拟建地点 拟建于滨州市经济开发区内百灵湖东侧，位于长江二路以北，渤海二十五路以西。项目北侧为滨博高速出入口，交通便利，发展前景较好。 地块形状较规则，地势平坦，土地承载力一般，地下水位相对较高，地下情况简单。 2.建设规模与目标 ****项目规划总用地80亩，建筑面积64000平方米，容积率1.2 ，建筑密度25%，绿地率35%。小区由多层住宅、别墅联排别墅、商业配套、物业用房等组成。 3.主要建设条件 1. 供水 由长江一路接口，主管线DN200mm。 2. 雨水、污水排放 排水体制采用雨污分流制。雨水由长江一路接口，主管线DN500mm；污水由长江一路接口，主管线DN400mm。 3. 供热 长江一路接口。 4. 供电 长江一路接口，终端电压10KV。 5. 供气 本区供气气源为天然气，待规划成熟时接入。 6. 有线电视、电信 长江一路接口。 4. 主要技术经济指标 技 术 经 济 指 标 项目 单位 数量 占地总面积 平方米 53333.6 总建筑面积 平方米 64000 多层住宅建筑面积 平方米 45400 别墅建筑面积 平方米 8000 联排别墅建筑面积 平方米 8000 配套商业建筑面积 平方米 2000 公共建筑面积 平方米 600 居住居数 户 480 平均每户建筑面积 平方米 128 平均每户居住人数 人 3.2 容积率 　 1.2 绿地率 % 35 底层储藏室面积 平方米 3500 底层汽车库面积 平方米 4000 5. 项目投入总资金及效益情况 本项目投入自有资金6000万元，贷款5000万元，再加上房屋预售款，共投入总资金20346万元。 本项目完成后，预计销售收入为27932万元，税前利润5348万元。 (三)．结论、问题与建议 结论 本项目各项建设手续正在申办中，经市场调查和分析，假定项目开发程序中土地取得、立项、开发建设、销售等方面均遵照国家及滨州市的房地产项目开发程序及规定。 根据测算，在预测的销售价格、销售率条件下，本项目具备良好的可行性。 问题及建议 由于****