[理财]ID113-共有产权经济适用房运作体系研究.doc

共有产权经济适用房运作体系研究 郜浩1,吴翔华1 （1.南京工业大学土木工程学院，江苏南京211816） 摘要：共有产权经济适用房的提出是基于解决夹心层家庭住房难的问题，政府与购房者通过共同出资购买一套住房并且按出资额享有一定份额的产权，从而减轻购房者单方一次性购买的经济压力。文章分析了目前我国住房保障体系存在的问题，基于城市中低收入群体住房可支付能力提出了共有产权住房保障对象的范围，在总结已有试点实践的基础上构想了不同经济发展水平地区共有产权经济适用房的建设开发模式和运行机制，希望对共有产权经济适用房建设政策的制定，促进我国住房保障体系的完善提供新的借鉴和依据。 关键词：共有产权；经济适用房；建设模式；运作模式 Abstract: Mutual Properly Right Affordable Housing Scheme (MPRAH) is aiming to solve the housing problem for sandwich-classes. The government and the buyer will buy a house together, whose property right is shared in proportion to the capital each side offers, in order to reduce the economic pressure of buyers. This paper analyzes the current problems of our housing security system and specify the range of effective people within this scheme based on the paying ability of middle and low income groups. By reviewing the trial practice, this paper presents the construction model and operation mechanism of MPRAH for areas with different economic development, hoping to provide new reference for MPRAH policy making and housing security system improvement. Key words: Mutual Properly Right; Affordable Housing Scheme; construction model; operation mechanism. 第一作者：郜浩(1985-)，男，江苏徐州人，南京工业大学硕士研究生，研究方向：住房保障。gaohao985@ 经济适用住房和廉租住房是当前我国城镇住房保障体系的重要内容，在解决中低收入家庭住房困难的问题上发挥了一定的作用。我国目前住房层次供应体系的调整要求廉租住房保障面扩大至其他低收入家庭，而经济适用房则从保障中低收入家庭转向低收入家庭，既不能享受经济适用住房也不具备市场购房能力的夹心层家庭并未包括在保障范围内，这就造成了目前的住房保障盲区。共有产权经济适用房的提出正是基于解决夹心层家庭住房难的问题，政府与购房者通过共同出资购买一套住房并且按出资额享有一定份额的产权，从而减轻了购房者单方一次性购买的经济压力。 1 共有产权经济适用房保障范围 1.1 住房保障家庭收入线的确定 要确保社会保障性经济适用住房政策落到实处，真正受惠于需要帮助的人群，最关键的就是申购标准的确立以及申购对象的确认。从我国保障性住房10年多来的发展来看，实际保障覆盖情况不容乐观，一方面，保障覆盖面偏低，无法满足大量低收入群体的住房需求；另一方面，由于经济发展水平不同，导致保障性住房覆盖水平的地区差异明显。在共有产权经济适用房推行过程中，为了使有限的资源得到充分利用，对中低收入家庭起到最大保障作用，最大限度地保护中低收入阶层的利益，在共有产权住房的进入上，就要严格控制分配对象。而这个严格的程度，主要取决于一个明确的界限——即收入线。由于划分居民收入线要对居民的收入作详细的调查统计，工作量非常大，再加上目前居民收入透明度较低，隐形收入或偶然所得等其他非常规收入比较普遍。因此，要准确掌握居民的实际收入难度较大。对于这个问题，褚超孚博士提出的住房保障家庭收入线模型具有一定的参考意义。基本思路是在遵循市场经济规律的前提下，从居民家庭支付能力的角度来确定住房保障的家庭收入线。主要分为以下几个步骤： （1）确定一套面积为社会可接受的商品住房，如70或80平方米的住房，