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老年公寓可行性报告 如今中国已经进入老龄化社会，每年老年人口以800万的速 度在增加，养老已经成为建设和谐社会的其中一项大问题， 而现在是市场经济，与其他行业一样，要办老年公寓，也要 进行市场调查，进行可行性分析。养老行业人士普遍认为， 开办老年公寓，仅有爱心是不够的，抱着赚钱的目的也是不 可取的，因为养老服务是微利甚至是不盈利的。当然，也的 确有人投资建老年公寓纯粹为回报社会，不为赚钱也不图虚 名，即是如此，老年公寓开办以后，也还有个维持良性动转 的问题，即如何保持其自身发展。盈亏的主要因素是入住率 和服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所必需的，有 房租、防暑降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维 修费、大型资产折旧费等，都要考虑在内。其计算公式为（预 期入住人数╳收费）-服务成本即为盈亏，收费项目主要有床 位费、生活费、取暖费三项，养老机构也可就其他服务项目 收取约定的费用。 开办老年公寓可行性报告分析如下，仅供参考，不具备针对 每一个地区都适合，以深圳为例。（来源：中国敬老院网） 一、申办前可行性调研分析 养老服务业是一个投资回收周期比较长的行业，对此，投资 者要有清醒的认识。进行可行性分析要考虑的因素有：目前 本地区同行业总量（床位数）及分布情况，本地区老人及家 庭经济状况，尽可能了解和收集其他养老机构的入住情况， 地理位置的交通和环境情况等。盈亏的主要因素是入住率和 服务成本，这里的服务成本是指为老人服务所必需的，有房 租、降温取暖费、水电煤气费、工资、办公费用、维修费、 大型资产折旧费等，都要考虑在内。 办院的主要风险在于，一是入住率的不足，房租、人工费和 取暖费等硬性开支不能得到有效摊薄，导致开办一年内甚至 更长时间处于净投入状态，不能实现资产的良性循环。二是 入住老人的收费风险，由于老人及子女的财务状态恶化等原 因，造成入住老人不能及时续费，养老机构又不能强行将老 人赶出门，造成垫付费用的局面。三是老人的意外伤害风险。 老人属高发意外伤害和突发死亡率较高的人群，一旦产生纠 纷，诉讼和调解对养老院都带来人力和物力上的负担。 一、 从市场角度 某某城市是个适合老年人养老的的城市，各种公共设施以及 一些收费较高的主题公园对65岁以上的老年人免费。随着人 口流动的加剧，会有越来越多的人选择到某某城市养老。目 前某某城市实际人口1200万，其中老年人口占到102万，占 到9%多。全市现拥有养老机构21家，床位共计800余张，刚 刚达到老年人口千分之二的最低要求，应该还有很大的发展 空间。 从区域角度来看，区和区养老机构相对密集，市南老城区和 ——路东部人口居住密集区、——新区存在养老机构床位上 的不足。 二、 目前深圳市内养老机构发展评价 某某市养老机构应该说从数量上发展较慢，但总体运营水平 不够高，比如广州市寿星大厦、北京寿山福海国际养老服务 中心等这样养老行业领军型的养老机构。具体来讲： 1、百床以上规模较大的养老机构，收费较低（全部费用800 元以下）的入住率一直很高，床位全年紧张。办这种类型的 养老机构前期投入较大，一般需要建设专门的院舍，配套设 施齐全。 2、百床以上收费在1000元左右的养老机构，市场目前属于 中档以上养老机构，目前存在一定程度的入住率不足，经营 情况多在盈亏平衡点以下。但这种类型的养老机构是外地来 养老的老人的首选，市场前景看好。 3、30张床位至100张床位之间的中等规模老年公寓是某市养 老机构的主流。这部分养老机构，由于床位数达到了规模效 应的要求，硬性投入和老人生活费用都得到了合理摊派，机 构管理还处在简单层次控制的范围之内，用人成本较低。这 种养老机构经历前期的经验积累期，多数都实现了盈利。需 要特别提出的是，这部分养老机构多自觉不自觉将服务群体 逐渐定位在不能自理和半自理的老人群体。这一群体服务需 求层面较少，日常消耗低，且收费较高。只要辅助于较好的 医疗，是目前盈利概率最高的院所类型。 4、30张床位以下的小型养老机构，也称家庭式养老院，这 种院所经营形式灵活，前期投入较小，特别适合生活小区内 建设。经营这种类型养老机构的关键是争取物业和居委会的 支持，在房屋租金等方便实现优惠。可能的情况下争取到福 彩基金的投入，“星光老年之家”用这种方式争取到前期经营 者少投入，再辅助于水电暖方面的优惠，压缩一下前期投入 得不到摊薄的风险。经营这种养老机构可以附设开办学生餐 桌和居家养老老人的午餐派送，以弥补盈利能力不足。 目前这种养老机构在某市经营平均状况较差，对经营者的运 营水平和承受压力