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A1016-16 買賣房屋基本常識 買賣房屋基本常識 大 綱 一、 不 動 產 市 場 現 況 3 二、 常 見 不 動 產 交 易 糾 紛 13 三、 異 常 交 易 方 式 19 四、 買 屋 常 識 21 (一) 一 般 注 意 事 項 (二) 購 買 預 售 屋 (三) 購 買 成 屋 五、 賣 屋 常 識 27 六、 消 費 糾 紛 之 處 理 29 七、 簽 約 須 知 31 八、 不 動 產 交 易 安 全 規 範 37 1. 建 物 基 地 持 分 不 足 ? 2. 農 地 未 查 明 法 定 空 地 ? 3. 指 定 登 記 名 義 人 未 保 證 ? 4. 授 權 書 是 假 的 ? 5. 增 建 建 物 未 說 明 計 價 方 式 ? 6. 優 先 購 買 權 切 結 不 實 ? 7. 父 子 過 戶 是 買 賣 ? 是 贈 與 ? 8. 父 母 出 錢 買 房 子 給 兒 子 如 何 簽 約 有 ? 異 常 交 易 模 式 買屋常識 （一）注 意 事 項 （二）購 買 預 售 屋 1/2 （二）購 買 預 售 屋 2/2 （三）購 買 成 屋 1/2 （三）購 買 成 屋 2/2 賣屋常識 消費糾紛之處理 (一) 簽 約 前 (三) 簽 約 後 (一) 交易安全之基本概念 (二) 交易安全之落實 七、簽 約 須 知 7.稅費說明比較 (1)增值稅自用 (2)增值稅重購退稅 (3)大樓管理費、瓦斯費 (4)預扣房屋稅、地價稅 簽 約 前 1.產權報告或產權分析 2.謄本、分區使用、 地籍圖說著色 3.現場勘查 (增建建物鑑界與否) 6.契約審閱? (定型化契約) 4.虛坪注意 8.貸款優惠(住宅)、貸款額度、利率 5.登記簿、信託專簿解說 10. 優先購買權通知 5.住戶規約說明 簽 約 時 9.指定登記名義人 (保證人) 4.付款時點與 不可歸責之處理 3.謄本、分區使用、 地籍圖說→當附件 2.確認(介入)買賣 價金支付 1.法人董事會(股東會) 同意書 8.權狀保管 (一屋兩賣) 7.地政士簽證 與經紀人簽章 6. 稅費預扣 (二) 簽 約 時 (核對身分) 1.優 先 權 切 結 2.產 權 保 障 3.抵 押 權 + 信 託 4.地 價 稅 自 用、 房 屋 稅 住 家 簽 約 後 5.土 地 鑑 界 5.公契日、私契日 之一致 (四) 盲 點 4.公契價 、私契價 之異同 3.交易所得稅告知 2.法人營業稅負擔 1.土地款、建物款、 車位款分立 7.履約保證與 權狀保管 6. 限制登記之防患 11.流程掌控、監督 (四) 盲 點 10. 貸款之變動 9.瑕疵擔保 8.漏水保固 14.土地鑑界 13.簽約朗讀 12.稅費負擔之預扣 (簡訊) 八、不 動 產  交 易 安 全 規 範 3.反對仲介指定代書(以免代書失去監督機制) 6.尾款、貸款、撥款、交屋應同步 (落實專業服務) 5.單 價 ＞ 總 價 4.反對假履約保證(落實抵押、信託) 2.產權調查(落實保障或保證) 1.雙地政士(不競爭) 安 全 不動產經紀人與地政士應共同簽章負責 與地政士多做連繫瞭解過戶時程 以支票給付價金並禁止背書轉讓 善用地政士(代書)與不動產經紀人之獨立作業 賣方不動產信託登記與買方價金信託併行 運用付款中間人機制或申辦抵押權(反擔保)之設定登記 買賣雙方各自指定地政士(代書)協同申辦登記 王 進 祥 中 華 民 國 地 政 士 公 會 全 聯 會 理 事 長 台 灣 法 治 促 進 會　 副 理 事 長 現 代 地 政 雜 誌 社　 社 長 遠 現 不 動 產 估 價 師 事 務 所　 所 長 中 華 民 國 消 基 會 房 屋 委 員 會　 委 員 中 國 文 化 大 學 土 地 資 源 學 系　 兼 任 講 師 地 政 士 不動產經紀人 不動產估價師 一、不 動 產  市 場 現 況 (一) 預售屋市場 開 發 商 ( 建 商 ) 營 造 廠 建 築 師 結構技師 代 銷 計算預售面積 地 政 士 規劃設計 (二) 成屋市場專業人士