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长沙市房价收入比的探讨 摘 要：房价收入比是目前国际上常用来衡量城市房价水平和居民住房消费能力的综合指标。文章在房价收入比相关理论基础上，结合长沙市房地产市场发展情况，采用按各收入阶层房价收入比加权平均的计算方法，得出了2002～2007年长沙市房价收入比。进而来客观认识长沙市房地产市场的发展现状，正确评估长沙市房地产市场的健康状况。指出了房地产市场运行中存在的问题，并提出相应的建议措施。 关键词：房价收入比；房地产市场；收入阶层；长沙市 Discussion Housingprice To Income Ratio In Changsha Abstract: The Ratio of Housing Price to Income is the most popular comprehensive index to measure the housing price level of city and the consumption capacity on housing of householders presently. On the basis of Housing price-Income theory, this paper draws the Ratio of Housing Price to Income of Changsha city from 2002 to 2007 weighted by the ratio of income group after considering the development level of Changsha’s real estate market. The index can describe the current situation of Changsha’s real estate market objectively and gauge properly the health state of that. The existing problems of real estate market are pointed out in this paper, as well as the relevant policy proposal. Key words: the ratio of housing price to Income; real estate market; income group;changsha 房价收入比是社会和学术界广泛关注的衡量住宅市场价格和居民住房消费承受能力的重要指标,也是政府制订住房政策的重要依据[1]。国际上衡量房价合理性的通用指标是房价收入比。按照联合国人居中心和世界银行发起的《住房指标调研项目》的说法,房价收入比在所有的住房指标中是一个最重要的指标。房价收入比以4-6倍比较适当，是当年世界银行中国局的首席经济师Bertrand Renaud提供的[2]。如果房价收入比过高,就证明房地产市场价格存在着虚高的成分。近年来，不论是经济学家还是普通百姓，大家都感受到中国的房地产业发展十分迅速，同时伴随着房价的显著上升。但房价的这种变化是否合理,房地产市场上消费者、开发商和政府由于所处的角度和立场的不同,得出的结论也互不相同,如何客观评价房价水平的高低,进而衡量城市居民购房的承受能力。中部城市的房价在全国处于中等，长沙市房价在中部六市处于第六位，房价相对中部乃至全国都不高，在此背景下研究长沙市的房价收入比具有一定的理论现实意义。 一、房价收入比的理论分析 （一）房价收入比的定义 关于房价收入比的定义学术界有不同的认识,李艳丽认为房价收入比是指某一国家一套中等水平的商品住房销售价格与一个中等收入家庭的年收入的比例关系[3];包宗华认为房价收入比是一个国家或城市的年平均上市房价与每户居民的年平均收入之比[4];根据联合国人类住区中心所发布的《城市指标指南》,房价收入比是指“居住单元的中等自由市场价格与中等家庭年收入之比” [5]。我认为如果要进行房价收入比高低的国际比较，那么在理论分析与实践运用时均应统一到联合国人类住区中心的定义上来，否则计算出的房价收入比就无可比性。 （二）房价收入比的意义 1、房价收入比是衡量城市住宅市场需求水平的重要指标 房价收入比正是通过将房屋的价格定义为市场上中等居住单元的自由市场价格, 将购房者的需求定义为中等家庭年收入, 通过求取二者比值的方法, 判断房地产市场有效需求水平[6]。 2、房价收入比是判断房地产市场发展状况的重要指标之一 房价的上涨应该有一个合理的区间,把房价的上涨和居民收入的增长联系起来。通过对某一地历年房价收入比的变化情况进行分析,我们可以了解这一地区实际房价水平的变化情况,