宁波环球中心项目招商与运营管理建议概要.ppt

4、前期商业运营顾问 提供运营管理需求，管理用房需求以及运营功能技术指标建议；? 提供商业运营管理体系建议； 推荐专业商业管理系统（软件）设计公司，对本项目商业管理系统提供评估建议； 协助管理公司制定商业管理制度纲要，提供修订《商业管理委托合同范本》； 协助甲方审定商业管理制度大纲，讨论商业管理制度细则，提供相关的专业建议； 与甲方和管理公司协商制定未出租空间运营策略； 协助各签约商户与管理公司进行入场前接洽； 协助甲方审定商业管理制度细则，提供相关的专业建议； 协助甲方和管理公司制订装修管理制度及入驻流程； 协助甲方和管理公司进行商家入场装修协调； 协助甲方协调各商户达到统一开业时间的建议； 协助甲方进行购物中心正式开业的准备工作； 一、 商业顾问服务 一、 商业顾问服务 5文本提供 意向性文本 正式租约合同及附件 租赁管理制度及流程 商业管理制度 物业管理制度 装修管理制度及入驻流程 联营收益交付流程 6 招商策略制定 制定招商方案（包括备用方案） 设立招商目标 确定招商方针和招商优先次序 制定商业组合控管和主力店优惠策略 租金定价策略 租金收入预算编制 各业态、商铺租金定价范围确定 租金涨幅与抽成比例建议 商业管理费用核算 制定未出租空间运营策略 制定招商工作计划，并编制相关预算 经营预测财务分析 租金收入预测 招商及运营预测 盈亏平衡点预测 二、 招商代理 1 招商组织与执行 招商组织运营体系搭建 业务流程制定 定岗定编 招商工作行为准则制定 招商考核激励体系建立 租赁审批授权规范，与甲方的交叉配合流程建议 招租执行方案制定 各区块产品组合方案 各商铺候选租户方案 主力租户招商方案 工作进度细化 整体工作进度安排 招商工作进度表细化 招商人员上岗培训 招商执行 招商工作阶段性总结与效果评估 2 正式开业的准备工作 商户入场的协调工作 商户入场装修协调 商户各项费用的交纳协调 商户各项营业手续办理的协调 商户开业协调 三、商业运营管理 商业运营管理委托模式下我司提供的服务： 负责搭建商业管理公司团队及平台体系。 对项目物业管理的具体管理。 卖场具体管理（包括布局、促销、调整、员工考勤及纪律、卫生、服务、安全、解决投诉）。 商场优化与招商管理（包括建立业务档案、建立厂商沟通机制、建立高效有序的招商机制等建议）。 执行营销管理的流程（包括各种店内、店外促销宣传活动的规划、安排和落实；包括对企业文化的整理、构建和组织实施；包括媒体公关、采访接待等），创新盈利模式，最大可能地吸引和保留消费者，实现商家盈利的目标。 执行运营管理的流程，创造舒适的消费环境，创造消费者、经营商家以及发展商之间的和谐关系。 实现商业物业资产的保值增值，实现发展商的投资回报目标。 寻找合适的投资者及合适的市场机会，以较大溢价出售本项目，以实现价值变现。 对商业管理的成果负责。 后续服务初步计划 时间 2008下 2009上 2009下 2010上 2010下 2011上 2011下 2012 环球中心服务安排 商业顾问服务 商业策划顾问 商业规划顾问 物业工程顾问 前期商业运营顾问 招商代理服务 招商准备 招商开展 招商深入 全面招商 补充招商 商业管理服务 需求分析 系统架构与团队组建 压力测试 正常运营 项目完工 项目开业 合同签订 工作期限和收费 时间段 服务内容 收费标准 收费总额 结算方式 合同签订至开业 商业顾问服务 150万 按阶段付费 合同签订至开业 招商代理 招商月费：15万/月； 招商佣金：45天商户成交租金，联营商户按该位置的预定租金标准计算成交租金 　 按月支付 项目开业前三个月至合同结束 商业运营委托管理 团队工资、办公费用按预算由贵司承担； 委托管理费按年租金×8%收取； 按月支付 招商与运营效果保障措施 实力与经验是最好的履约保证。 **顾问有能力并有信心高质量完成上述服务工作。 **顾问的优势： 商业项目全程服务能力 丰富的操作经验 充足的商家资源库 丰富的商业地产物业资本运作经验与资源 预祝环球中心项目招商圆满成功！ The End. 魅力新宁波 城市新中心 * * * * * * * * * * * * * 招商目标 招商进度目标：先主力店招商，后次主力店及散铺招商，到2011年2月完成90%以上商业面积招商工作。 租金水平目标：项目整体首年平均租金达6元/平米/天（建筑面积）以上，并能保持良好的租金增长率。 入驻商家质量目标：品牌商家，经营状况良好，聚客能力强；特色经营，建立差异化竞争优势，吸引消费者。 项目品牌建设目标：项目在消费者、商家以及商业地产界的知名度及美誉度，把项目打造成宁波商业地产的成功典范。 招商商家与品牌策略 “新”品牌策略，利用宁波目前没有或较少见的品牌、商家来塑造宁