城市更新-深圳市律师协会.ppt

* * * * 1.容积率：容积率是指一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值（建设用地容积率管理办法）。容积率计算规则由省（自治区）、市、县人民政府城乡规划主管部门依据国家有关标准规范确定。一般不包括地下建筑面积及部分特殊的不计入容积率的建筑面积。 2.建筑覆盖率：建筑物的基底面积总和与占用地面积的比例(%)。 3.绿化率：划建设用地范围内的绿地面积与规划建设用地面积之比。 * * 二、旧城改造拆迁补偿费用贷款的法律依据 1.房地产开发项目贷款的一般性规定 《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号，以下简称“银发[2003]121号文”）规定，“对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放” 。 因此，对于一般性的房地产开发项目，商业银行只能以房地产开发贷款科目发放贷款，同时还需满足已取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的前提条件。 2.旧城改造项目贷款的特殊性规定 我国国家层面还未对旧城改造事宜出台过统一、具体的规定，旧城改造的相关政策（包括旧城改造的流程、优惠政策等）主要由相关地方性文件予以规范。 就深圳而言，2012年出台的《深圳市城市更新办法实施细则》第六条规定，“鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持” 。 虽然该规定已明确鼓励金融机构进行创新，并列明了可以通过贷款方式对城市更新项目予以支持，但能否依据该条的规定，认定商业银行已可突破“银发[2003]121号文”的规定而可以向相关企业发放区别于房地产开发贷款的旧城改造拆迁补偿贷款，我们理解，仍是存在不确定性的。 三、旧城改造拆迁补偿费用贷款的实践操作 根据以往项目中与其他相关银行的沟通，我们了解到，农行、建行、招商、广发展等银行已开展了旧城改造拆迁费用贷款业务（以“拆迁贷”、“旧城改造贷款”等名义发放），该等银行认为旧城改造拆迁补偿费用贷款不属于银发[2003]121号文规定的“房地产开发贷款”，因此并不要求相关企业取得“四证”，但一般需要求相关企业提供取得城市更新项目开发资格的证明文件、自有资本金30%以上、需将后续取得的旧城改造项目土地使用权追加抵押等。 目前，该等银行暂未收到被监管部门要求叫停旧城改造拆迁费用贷款业务的信息。 * * 二、旧城改造拆迁补偿费用贷款的法律依据 1.房地产开发项目贷款的一般性规定 《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发[2003]121号，以下简称“银发[2003]121号文”）规定，“对未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，不得发放任何形式的贷款。商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放” 。 因此，对于一般性的房地产开发项目，商业银行只能以房地产开发贷款科目发放贷款，同时还需满足已取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的前提条件。 2.旧城改造项目贷款的特殊性规定 我国国家层面还未对旧城改造事宜出台过统一、具体的规定，旧城改造的相关政策（包括旧城改造的流程、优惠政策等）主要由相关地方性文件予以规范。 就深圳而言，2012年出台的《深圳市城市更新办法实施细则》第六条规定，“鼓励金融机构创新金融产品、改善金融服务，通过构建融资平台、提供贷款、建立担保机制等方式对城市更新项目予以支持” 。 虽然该规定已明确鼓励金融机构进行创新，并列明了可以通过贷款方式对城市更新项目予以支持，但能否依据该条的规定，认定商业银行已可突破“银发[2003]121号文”的规定而可以向相关企业发放区别于房地产开发贷款的旧城改造拆迁补偿贷款，我们理解，仍是存在不确定性的。 三、旧城改造拆迁补偿费用贷款的实践操作 根据以往项目中与其他相关银行的沟通，我们了解到，农行、建行、招商、广发展等银行已开展了旧城改造拆迁费用贷款业务（以“拆迁贷”、“旧城改造贷款”等名义发放），该等银行认为旧城改造拆迁补偿费用贷款不属于银发[2003]121号文规定的“房地产开发贷款”，因此并不要求相关企业取得“四证”，但一般需要求相关企业提供取得城市更新项目开发资格的证明文件、自有资本金30%以上、需将后续取得的旧城改造项目土地使用权追加抵押等。 目前，该等银行暂未收到被监管部门要求叫停旧城改造拆迁费用贷款业务的信息。 * * 保险资产管理公司受到《保险资金投资不动产暂行办法》相关规定的限制，目