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新房地产司法解释出台 金羊网 2005-01-06 17:52:52  《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》全面解读 新快报记者　黄颖 ●生活必需居住房屋法院不得拍卖 ●合同有效情况下，已付全款且已收楼的抵押房不得查封 ●未登记的建筑物和土地有审批文件和其他证据可查封 ●判决生效后，申请执行前可查封房屋 ●申请执行人同意，被执行人才能提供担保申请解封 日前出台并于明年1月1日起正式执行、由最高人民法院颁布的《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》的司法解释（以下简称《规定》,引起了社会各界的关注和讨论。 由于《规定》多个条款都对房地产物业的抵押和查封作了新规定，包括生活必需居住房屋法院不得拍卖、合同有效情况下已付全款且已收楼的抵押房不得查封等，所以《规定》被业界誉为“新”房地产司法解释，意义十分重大。另外，《规定》也对近年广州时有发生的抵押房事件的解决制定了法律依据。 为让读者读懂该《规定》，记者特意邀请广东伯方律师事务所副主任、房地产资深律师陈敏解读《规定》在房地产方面的查封、扣押和冻结财产的规定。 ●生活必需居住房屋不得拍卖 【相关法律条款】 第六条：对被执行人及其所扶养家属生活所必需的居住房屋，人民法院可以查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。 第七条：对于超过被执行人及其所扶养家属生活所必需的房屋和生活用品，人民法院根据申请执行人的申请，在保障被执行人及其所扶养家属最低生活标准所必需的居住房屋和普通生活必需品后，可予以执行。 【解读】 陈敏表示，该两条条款是为了保障被执行人的生存权利，保障其最基本的生活条件而提出的。被执行人生活必需的居住房屋，法院只能查封，但不得拍卖、变卖或者抵债。也就是指被执行人不能进行产权的交易，但可以继续居住。 第六条中的“生活所必需的居住房屋”和第七条中的“保障其最低生活标准所必需的居住房屋”含义应该是不同的。前者仅是指被执行人如果只有一套房屋，无论该套房屋的价值如何，法院都不能拍卖，被执行人可以继续居住。后者则是指“保障其最低生活标准所必需的居住房屋”，显然不能是豪宅。 陈敏指出，对于两个条款中用词的差异，法院应该出台相关的配套解释文件，例如“保障被执行人及其家属最低生活标准所必需的居住房屋”是依据人均最低居住面积确定，还是依据房屋的实际价格确定。有了相关的实施细则，该规定才方便执行。否则，法院很可能因“被执行人只有一套房屋”，不对该房屋拍卖、变卖或抵债。 【影响】 陈敏表示，该条款的实施对部分购房者来说是好消息，但对开发商和银行则影响非常大。 例如，一个购房者以按揭付款方式购买商品房后，没有钱继续供楼，如果该套房屋是购房者唯一的居住用房，那么银行就不能对其进行拍卖或变卖，购房者可以继续居住。那么，银行的贷款风险将会比较大。 对于开发商来说，如果购房者签约购房后，银行贷款申请批不下来，或者申请的额度不足，购房者又不愿意补足剩余款项，按照该条款，如果购房者只有这套房子，那么开发商也无法收回房屋。 ●已付全款且已收楼的抵押房不得查封 【相关法律条款】 第十七条：被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。 【解读】 陈敏表示，该条款的实际含义并不是近日多家媒体报道的“如果业主在不知情的情况下购买了开发商已进行抵押的房屋，只要业主已支付全部房款而且实际入住，即使没有办理过户登记手续，人民法院也不得查封、扣押、冻结该套房产。” 她表示，已付全款并实际居住的抵押房，是否能查封，主要看购房时间和抵押时间的先后顺序。如果业主先购房，开发商却瞒着业主把房屋再抵押给银行，这种情况下根据上述规定，业主付清全部房款并实际入住以后，银行就不能查封该房子了。 如果开发商先把商品房抵押给银行，再卖给业主，即使是业主毫不知情，银行也能申请查封该商品房。因为法律条款是以购房合同有效为前提的，而开发商未通知银行、或未告知业主抵押情形就把抵押房卖给业主，是违反《担保法》的，根据《担保法》第49条规定，在这种情况下房屋买卖合同无效，不受法律保护。不适用上述的“第十七条条款”规定。 【影响】 该条款虽然对那些买了房后再被开发商把房子抵押出去的业主有了保障，但另一方面容易让一些不愿意偿还债务的开发商钻空子。例如，当业主打赢官司要求开发商赔偿延迟交楼或延迟办理房产证违约金，查封并拍卖开发商名下的房屋时，如果开发商拿出该房屋已卖给第三方，且第三方已付清房款并全部实际入住的证据时，业主就难以要回该房屋了。 ●申请执行前