法院小区商住楼开发工程项目可行性研究报告文章.doc

####县法院小区商住楼 项目可行性研究报告 （代项目建议书） #####****工程投资咨询有限公司 二O一O年一月1 概述 1.1项目名称 1.2项目地点 ####县霞阳镇路1.3项目申报单位基本情况 1.4项目提出的背景及理由 1.5项目概况 1.5.1建设内容与建设规模 小区规划占地平方米，建筑占地平方米，总建筑面积平方米。 1.5.2进度计划 开发计划预计开发周期为年，即20年月～20年月竣工。1.5.3投资规模与资金筹措 1）项目估算总投资 项目估算总投资万元。 2）资金筹措 根据项目资金筹措方案，本项目所需万元建设资金项目申报单位自有资金商品房预售银行按揭贷款筹集。 1.5.4主要技术经济指标 项目主要技术经济指标详见表1-1。 1.6申请报告编制依据和编制单位 1.6.1编制依据 1）关于编制报告的咨询服务协议书； 2）《####县城总体规划2006－2015》； 3）####县国民经济和社会发展十一五规划； 4）《投资项目可行性研究指南》（2002）； 5）《房地产开发项目经济评价方法》（2000）； 6）国家发改委、建设部《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》； 7）其他相关专业设计规范； 8）项目申报单位提供的相关基础资料） 1.6.2报告编制单位 株洲高盛工程投资咨询有限公司 法人代表：王楚权 资质等级：乙级 资质证号：工咨乙1030123005 发证机关：国家发展和改革委员会 表1-1 主要技术经济指标表 序号 指标名称 单位 指标值 备 注 1 总用地面积 ㎡ 2 总建筑面积 ㎡ 2.1.1 商品住宅 ㎡ 2.1.2 商业 ㎡ 2.1.3 杂房、车库 ㎡ 3 建筑密度 % 4 绿地率 % 5 容积率 6 最高层数 层 7 总户数 户 8 停车位 个 9 估算总投资 万元 10 预计销售收入 万元 11 利润总额 万元 12 所得税 万元 13 净利润 万元 14 投资利润率 % 15 投资利税率 % 2 市场分析与预测 2.1####县经济社会基本情况 ####县200年度国内生产总值达到.39亿元，社会消费品零售总额可望达到.84亿元，财政收入完成万元；城镇居民可支配收入元，农民人均纯收入可望达到元，固定资产投资完成.24亿元，200年发展目标为国内生产总值增长1％，社会消费品零售总额增加1％；财政收入增长1％，农民纯收入增加8％，社会固定资产投资增长％。 加快城镇建设是####县二小三大工作重点之一，该项目是####县扩容提质的重点工程。####县政府对该项目十分关注，各项优惠政策均已兑现。 2.2市场供求分析 2.3.1需求分析 1）需求分析 ① ####县城乡居民19万人，县城现有居民约3万人。根据####县城总体规划，城区面积约5.4平方公里，到2025年县城居民发展到8万人； ② 城乡居民收入不断增加，解决和改善居住条件及投资房地产以期增值的人群也在同步增长； ③ 农民进城无门槛，教育资源整合，农村集中办学，激发了农民进城购房置业的欲望，加快了农民进城的速度； ④ 各乡镇工作的干部、职工、教师在以往房改时因客观因素而没有享受到房改福利房的，现计划在县城置业者甚多。 2）供给分析 ####县现有房地产开发公司7家，外来公司1家，公有公司1家，非公有公司5家，其中具有三级开发资质的公司有3家。 2006年####县房地产开发销售情况 年　份 开工面积(万㎡) 竣工面积(万㎡) 已售面积(万㎡) 空置面积(万㎡) 2006 4 3.2 0.8 2005 6.8 5 5.78 1.02 2006 7.2 6.4 6 0.4 2007 8 7.5 7 0.5 2008 8.4 7.6 6.9 0.7 2007年####县市场供给能力分析估算 年　份 供应总量(万㎡) 已售面积(万㎡) 空置面积(万㎡) 销售率(％) 200 6.8 5.78 1.02 85 2006 7.2 6 0.4 83 2007 8 7 1 87.5 2008 8.4 7.6 0.8 90 综上所述，200年####县商品房销售面积累计达到万平方米， 200年销售率达到8％；200年销售率达到8％，200年达到8％，200年达到％，采取加权计算回归分析，大致得出200年市场供给需求情况基本正常。 3）需求分析 ① 消费者在购买住宅区域选择因素 从上表可以看出，消费者在购买住宅区域时对其的交通、购物、价格比较敏感，其次就学和小区环境也受到普遍关注，因此在项目开发时要着重权衡上述因素；在既定价格时要遵循“物有所值，大众价格”的规律，在保证公司利润的前提下让利给消费者。还应增强项目配套功能，