房地产开发企业建造.ppt

前期工作——各项证书 根据《青岛市商品房销售合同网上备案和登记办法》，取得商品房预售许可证或者新建商品房房地产权属证明的房地产开发企业，应当通过网上操作系统即时公布商品房位置、楼盘表和销售情况，包括总的单元（套）数，以及每单元（套）的部位、结构、面积等测绘结果；商品房项目概况、销售价格、配套设施及公共配套情况；房地产抵押、查封等权利限制情况。 房地产企业所得税政策文件 收入方面的所得税政策规定 房地产企业收入的主要类型 （一）未完工开发产品销售收入 （二）完工开发产品销售收入 （三）预租及租金收入 （四）视同销售收入 （五）补贴收入 收入方面的所得税政策规定 一、销售收入 （一）未完工开发产品销售收入 青国税发[2009]84号 经济适用房、危改房不得低于3% 政府限价房不得低于5% 别墅不得低于30%； 其他开发产品不得低于15% （一）未完工开发产品销售收入 1.未完工开发产品计税毛利率 （一）未完工开发产品销售收入 （一）未完工开发产品销售收入 2.关注要点 （一）未完工开发产品销售收入 国税发【2009】31号文件的规定： （一）2008年以前，预售收入作为预收性质的价款，不能作为三项费用扣除基数（国税发【2006】31号文件第八条第十款）。 （二）三项费用往往发生在未完工前，为了解决这个矛盾，国税发【2006】31号文件给予了变通政策（三年递延）。 （三）为了彻底解决这个问题，国税发【2009】31号文件的理念发生了重大变化：规定只要是签订了预售合同，都算是“销售收入”，新31号文件通篇没有出现“预售收入”字样。而销售收入是可以作为三项费用扣除基数的。 （一）未完工开发产品销售收入 3.填表方法： （一）未完工开发产品销售收入 填表方法： （一）未完工开发产品销售收入 （一）未完工开发产品销售收入 完工年度的年度申报： 完工后年度将预售收入转为销售收入，按照本期转回的已按税收规定征税的预售收入乘以规定的预计利润率填入附表三第52行第4列。 同时，要注意结转为销售收入的预售款中包含的，已在以前年度作为三费计算基数计算扣除的业务招待费、广告宣传费部分是不得扣除的，应通过附表三第40行第3列纳税调增，避免将预售收入重复纳入基数重复计算扣除三费。 （一）未完工开发产品销售收入 （二）未完工收入结转为完工收入 1.完工标准确认及关注要点 符合下列条件之一的，应视为已经完工： （1）开发产品竣工证明已报房地产管理部门备案； （2）开发产品已开始投入使用；（3）开发产品已取得了初始产权证明。 （二）未完工收入结转为完工收入 举例：2008年2月，A房地产开发公司把一栋写字楼出包给吉祥建筑公司承建。7月， A公司将该写字楼预售给振华贸易有限公司，收到预付款300万元，当月按规定计算出预计毛利额75万元，已计入当期应纳税所得额。10月10日，S公司将该写字楼竣工证明材料上报房地产管理部门备案。10月20日， A公司取得了该写字楼的初始产权证明，但该写字楼已于9月20日交付购买方使用。 2009年房地产汇算清缴业务问题解答 思考：房地产企业尚未竣工验收，因各种原因提前交付，所得税是否以交付面积确认收入？ （二）未完工收入结转为完工收入 2.结转时间要求 2009年房地产汇算清缴业务问题解答 如何理解31号文第35条规定“开发产品完工后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算终止日，不得滞后。” （二）未完工收入结转为完工收入 3.配比结转问题 （三）完工产品销售收入 1.销售收入范围 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。 （三）完工产品销售收入 （三）完工产品销售收入 2.不同销售方式销售额及销售时间的确认 （三十一）房地产公司包销费用税前扣除问题 ——2012年汇算清缴业务问题解答 （四）完工后仅收取定金部分确认收入问题 问：某房地产企业开发项目已办理了竣工备案，但是部分开发产品没有收取全款，仅部分收取或者仅取得定金，如何确认收入？（2012年业务问题解答） 会计核算时，无论何种收款方式，由于其未超过正常信用期，每年确认收入10万元。 税法规定： 第一种方式，符合【2010】79号文件规定，可以分期确认收入，与会计处理无差异； 第二种方式，与会计核算无差异； 第三种方式，与会计处理存在差异，通过入附表三《纳税调整明细表》第5行“未按权责发生制原则确认的收入”进行调整。 收入方面的所得税政策规定 国家税务总局关于融资性售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告 二、企业所得税 根据现行企业所得税法及有关收入确定规定，融资性售后回租业务中，承租人出售资产的行为，不确认为销售收入，对融资性