商业综合体商业规划及方案评审要点 [兼容模式].pdf

集团综合体项目方案评审要集团综合体项目方案评审要 点及房产技术条件点及房产技术条件点及房产技术条件点及房产技术条件 二零二零二零二零一一三年四月三年四月三年四月三年四月 目录目录 11 商业规划及方案评审要点商业规划及方案评审要点 22 雨润产品模式建议雨润产品模式建议 33 主力店及特业房产技术条件主力店及特业房产技术条件 4444 附件附件附件附件 ：：：：部分品牌入驻条件部分品牌入驻条件部分品牌入驻条件部分品牌入驻条件 1111 商业规划及方案评审要点商业规划及方案评审要点商业规划及方案评审要点商业规划及方案评审要点 商业规划要点商业规划要点 • 交通优先： • 1）根据城市路市路网合理规划二级路路网和建筑布局， 将商业功能优化布局在交通最优位置； • 2）人车分流、外车内人、下车上人即在地面以人， 场地内部只有人行，车流和货流全部在场地周边 进入建筑地下。 交通优先 • 功能分区： • 1）按业态彼此之间的功能对应关系布置； • 2）根据租售比和财务要求布置和取舍各功能业态； • 3）遵循建筑设计的基本规律。 公共 先规划 功能 • 突出商业： 后设计后设计 • 1）商业在城市综合体中占据主导位置； 空间空间 分区 • 2）在规划布局和城市形象中突出商业，体现可达 경쟁력 性和可视性； • 33）订单式的地产开发）订单式的地产开发，进行主力业态的预招商。进行主力业态的预招商。 突出商业突出商业 • 公共空间： • 1）室外：商业广场、集中绿地和景观水系； • 22）室内：收入有度、错落有致、流畅通透。）室内：收入有度、错落有致、流畅通透。 方案评审要点方案评审要点 功能分区 交通组织 产品定位产品定位 评审要点评审要点评审要点评审要点 建筑形态建筑形态 租售比控制 商业规划 1、产品定位1、产品定位 1.1 1.1 客户定位客户定位 商业地产项目的客户主要包括以下商业地产项目的客户主要包括以下商业地产项目的客户主要包括以下商业地产项目的客户主要包括以下3 3 类类类类: : 一是将来会到这个商业地产项目内购一是将来会到这个商业地产项目内购 物、消费的人物、消费的人; ; 二是将来会到这个商业地产项目内经营的二是将来会到这个商业地产项目内经营的 商家商家; ; 三是将来会购买这个商业地产项目内商铺三是将来会购买这个商业地产项目内商铺三是将来会购买这个商业地产项目内商铺三是将来会购买这个商业地产项目内商铺 的投资者。的投资者。 这这3 3 类客户中类客户中, , 起关健作用的是现实的消起关健作用的是现实的消 费者费者, , 其需求将直接影响到商家与投其需求将直接影响到商家与投 资者。资者。 1.2 1.2 业种、业态组合定位业种、业态组合定位 主力业态定位主力业态定位主力业态定位主力业态定位、、科学业态配合科学业态配合科学业态配合科学业态配合、、合理租户组合理租户组合理租户组合理租户组 合合 的目的是制造商业地产内张驰相间的兴奋点的目的是制造商业地产内张驰相间的兴奋点, , 实现实现 顾客尽可能多的消费需求顾客尽可能多的消费需求顾客尽可能多的消费需求