江苏盐城滨海地块营销策划报告.ppt

SP活动1──《滨海首届低碳生活公益活动》 主题：低碳生活 大家共创 内容：与滨海相关政府部分协办，同时联合学校、电视台等相关部分，充分造势，打造项目的全新居住理念和公益主张，提升项目的知名度和美誉度。 时间：形象宣传预约期 对象：全体 SP活动策略 SP2《集市露演》 内容：演出节目+项目问答+抽奖 方式：在某乡镇集市，举办露天文艺演出，同时穿插 项目知识问答，答对者有奖品赠送，同时不间断 进行抽奖活动。 主题： 提高项目知名度，宣传项目独特的生活主张 地点：乡镇集市（根据乡镇赶集时间） SP3《开工典礼》 内容：演出节目+剪裁奠基仪式+抽奖 方式：在前期通过各途径预告，当天邀请电视台 摄录，后期传播的方式扩大影响力。 主题： 提高项目知名度，告知项目阶段建设 地点：现场 第五部分：项目企划包装表现 案名 苹果·御园案名释义：御：为尊贵、高尚、品质之意御园：代表了本项目高尚的品质、小而精粹的生活理念营造繁华城市中心的舒适生活，为滨海市民打造舒适的人居示范区 感谢阅读！ 预祝项目取得圆满成功！ 项目产品定位是对于项目形象定位的实际支撑; 结合到本项目核心竞争力的诉求，要在户型创新和面积控制上定位准确 Product 产品 Consumer 消费者 Key Benefit 利益点 提 供 具 备 购 买 项目认知及定位----产品定位建议 空中 花园 室内空中花园，面积计算一半空间，可自由变换功能空间 产品定位建议----户型设计建议 入户花园错层设置： 增加户型功能空间实用性与变化性；提升户型空间的整体档次和品质；露台面积计算一半可控制面积总价 产品定位建议----户型设计建议 123平米 101平米 奇偶数挑高露台的设计，不计算面积的同时更多增加了户型的附加值与实用性。 产品定位建议----户型设计建议 高层面积建议 高层作为项目中高产品，面对的是滨海市场中段以上客户，为增加竞争力需要在面积控制较好，同时增加附加值 建议本项目高层面积配比： 85-95㎡：两房两厅一卫 比例占20-30% 建议大面积阳台或其他附赠空间面积； 100-115 ㎡ ：三房两厅一卫 比例占50%左右 建议有空中花园的设置布局； 120-130 ㎡：三房两厅两卫 比例占20%左右 建议有入户花园和空中花园布局； 同时建议在高层立面处理上丰富化，如根据户型设计错位挑高露台。 注：具体配比根据实际规划而定 产品定位建议----户型面积建议 滨海的居民由于受历史文化传统的影响，再加上征战年代，所以养成了谨慎消费、不事张扬的习惯，消费多注重实用为主.基本上不管经济条件的好坏，爆发型、冲动型消费的人群所占的比例不高。 居民消费文化心理—— 居民消费习性心理—— 滨海是一个传统的苏北城市，地理上接近于北方，拥有北方的直率性格；和苏南城市对比，又存在着差异心理。在这些差异性的交叉影响之下，本地居民在选择商品的时候，往往外表、价格、实用是购买的主要影响因素，体现在购房上，即追求心理上好的品质、相对低的价格、实用的产品。 项目客源定位----客户心理研究 客户群体 市场份额 群体特征 购房目的 关注要点 　政府事业机关 25%　 收入较高,接受教育程度高　 改善居住环境　 1、社区规模、品位 2、周边环境、区内环境 3、户型结构、建筑立面　 　高级工薪阶层、私营业主、企业管理者 35%　 收入稳定　 改善居住环境 子女上学　 1、价格 2、地段 3、户型　 周边乡镇的购房者　 　 　 被拆迁 8%　 收入相对较低，文化程度不高。　 满足基本住房需求　 1、价格 2、地段　 在外打工 22%　 　收入相对较高，有一定积，见实广，对新兴事物接受度强 居住+投资 子女上学　 1、地段 2、小区品质　 进城工作 10%　 群体较年龄较小，工作不太稳定　 寻求安身之所　 1、区域 2、价格 3、户型　 目前滨海房产市场客源大致被分成三部分，而根据本案的产品形象定位其中私企业主和在外打工或经商的人群应该作为本案重点针对人群。 产品定位建议----市场客源分析 研判依据——市场比较法＋需求参考 通过市场分析对比，寻找出与本案项目定位基本相似和相近的项目，通过对项目的地段、景观、规划、产品、营销等方面综合评分，然后通过对比得出项目的市场销售价格可能值。 通过对市场的对比，本案参考对比的楼盘是：江南新城华苑、正鑫城市经典、华芳国际、西湖一品。 参考原则： A、地段具有可比性 B、楼盘物业形