土地定级技术方法.docx

PAGE44 / NUMPAGES44 城镇土地定级技术方法 第一章 土地定级概述 一、土地定级的目的 土地定级是根据城镇土地的自然、社会经济属性，对土地质量和使用效益在土地空间上分布差异状况进行综合分析，揭示城镇内部土地质量的地域差异，并用等级序列表示其优劣程度的过程。城镇土地定级的目的是为了全面掌握城镇土地质量及利用状况，科学管理和合理利用城镇土地，提高土地使用效率，为政府制定各项土地政策和调控措施，为土地估价、土地税费征收和城镇土地利用规划、计划制定提供科学依据。 二、土地定级的任务 根据《城镇土地分等定级规程》，结合南昌县城区实际情况，在对南昌县城区进行分类土地定级，对南昌县城区的土地质量和土地利用效益进行综合评估，为基准地价更新提供科学依据。具体任务为： （1）完成南昌县城区分类土地定级，揭示南昌县城区综合、商业、住宅、工业土地质量总体空间分布规律和城镇内部不同区域间土地质量的差异。 （2）在分类土地定级基础上，编制南昌县城区综合用地土地级别图、商业用地土地级别图、住宅用地土地级别图和工业用地土地级别图，为基准地价图的编制提供科学依据。 （3）以城市土地利用现状为主，适当考虑城市规划对城市土地质量的影响，为成果的利用和更新创造条件。 三、土地定级的原则 土地定级原则是从事城镇土地定级技术工作的依据和准则，遵循城镇土地定级原则是完成南昌县城区土地定级技术工作的前提和基础，同时也是正确拟定技术路线和工作方法的依据。根据《规程》的要求，南昌县城区土地定级遵循了以下原则： 1.综合分析原则 城镇土地单元的质量是自然、社会和经济等诸多因素相互作用，共同形成的。土地定级的目的在于揭示土地单元之间客观存在的质量差异。因此，应该对各种经济、社会、自然因素进行综合分析，按差异划分土地级别。土地级别既要反映土地在经济效益上差异，也要反映经济、社会、生态等综合效益的差异。综合分析的原则在定级因素的选择上可避免片面性，在定级目标确定、范围确定及对级别进行动态预测等方面都必须遵循这一原则。 2.主导因素原则 主导因素原则与综合分析原则并不矛盾，二者相辅相成。影响城镇土地级别的因素很多，但在定级中应该重点分析对土地定级起控制和主导的因素，突出主导因素的影响，抓住主要矛盾。评定土地级别时，应适当提高主导因素的权重，而不应当将各个定级因素相提并论，等量齐观。根据《规程》规定，商服繁华影响度在综合定级和商业用地定级中都是必选的因素，对这两类用地级别的影响最大。 3.地域分异原则 土地定级应掌握土地区位条件和特性的分布与组合规律，并分析由于区位条件不同形成的地域分异状况，将类似地域划归同一土地级别。 4.土地收益差异原则 土地定级应在初步划分的土地级别上对土地收益差异明显的有关行业进行土地收益和土地价格测算, 测算值作为确定土地级别数目和了解行业收益差异的重要参考依据，土地级别高低应与土地收益或土地价格高低相对应； 5.定量与定性结合原则 人类为了认识客观世界，揭示客观规律，总要运用一定的研究方法。从方法论的角度来看，城镇土地定级方法可归纳为三类：科学描述法、数学分析法和介于两者之间的定性—定量分析法。为了尽可能避免城镇土地定级出现主观性、随意性和盲目性，深刻揭示各土地单元之间的差别和内在联系，使南昌县城区的土地定级建立在科学的基础之上，在土地定级过程中采用了定性描述和定量分析相结合的方法进行。 6.综合定级与分类定级相结合的原则 在土地利用类型分异不明显的中小城镇,可以采用综合定级；而在土地利用类型分异较明显的城镇或各种不同类型用地质量优劣区域较分散的城镇，一般要进行分类定级 7.连续性原则 为了与原有土地定级成果保持衔接，在土地定级更新时，应延续成果未发生变化或变化不大的内容，为新一轮的土地定级更新提供利用或参考依据，使新老成果具有较强的连续性。 8.实用性原则 为了保证土地定级方案的科学性，在严格按照《规程》的前提下，把实用性原则贯穿在南昌县土地定级的始末。例如我们自始自终运用计算机系统进行土地定级工作，极大地简化了工作程序，也保证了土地定级的科学性。为便于操作，采用了固定网格法，在计算机系统中直接生成单元，将城镇规划区划分为若干面积相同的网格。实用性强调，在保证定级工作科学性的前提下，要从本地实际情况出发，既要考虑定级方案操作方便性，又要考虑有利于定级成果的推广应用。 四、土地定级范围 根据《城镇土地分等定级规程》的要求，土地定级估价的对象是“土地利用总体规划确定的城镇建设用地范围内的所有土地，城镇以外的独立工矿区、开发区、旅游区等用地可一同参与评定。结合《规程》的精神，本次南昌县城区土地定级及基准地价更新范围为《南昌县城市总体规划（2008-2030年）》和《南昌县土地