房价调整分析报告2014.pdfVIP

宏观对冲专题七： 房价会调整多少 内容摘要：  这是宏观对冲系列专题报告的第七篇，这篇报告主要对本轮房地产周 期的调整幅度进行预测，主要结论为目前全国住宅价格大约高估 10%；部 分中东部省份如江西、山西、河北房价高估程度较高，未来地产调整幅度 可能相对更大。  住房自有率（home ownership rate ）就是自住房与居住房的比例。自上 而下的对住房自有率进行分析，其影响因素大约可以拆解成两个：一是人 口，不同年龄段的人口其住房自有率也不同；二是购房决策，影响购买住 房决策的因素大约包括实际使用成本、信贷可得性、可支配收入等影响。  实际使用成本（real user cost ）就是消费者购买房屋所产生的成本支出， 一般实际使用成本对住房自有率的影响最大。可支配收入越高，消费者承 受月供的额度也越高，因此会支撑住房自有率走高。按揭可得性也会影响 住房自有率，如果按揭总体额度有限，在住房需求旺盛的条件下就会推高 按揭利率，从而对住房需求有抑制作用。  从各省的城镇住房自有率差异看，影响住房自有率的最主要因素是房 价。影响购房决策最主要的因素是实际使用成本，实际使用成本就是房屋 价格乘以税后按揭利率并用房屋支出外的通胀指数进行缩减。房价、按揭 利率