东莞厚街坑口十佳商场招商实施方案.docVIP

东莞厚街坑口十佳商场招商方案第一部分：招商策略招商策略：立足、面向以为重点，在确保招商工作全面、顺利开展的同时，安排出的招商力量，对外地运用手段进行招商。效果理想的情况下，随时进行调整加大外地招商力度。第二部分：招商进度中的比例分配招商的前期阶段，招商的比例计划为：招商占60％左右；招商占20％左右；招商占15％左右；预留出5％的比例，作为机动或炒作。 第三部分：招商付款方式一、租金交纳及优惠政策有以下三种方式：1、一次性交纳年的租金可获得年实际使用权的优惠政策。从第年起租金递增5％；第年租金递增6％；第年租金递增7％；总体租金递增比例不超过原租金水平的20％。2、首期交纳5年租金的30％，正式开业前再交齐5年租金全款。从第六年起租金递增5％；第七年递增6％；第八年递增7％；总体递增比例不超过20％。可签定租约合同期为20年。首期就一次性交纳5年租金。可获得6年实际使用权的优惠政策。从第七年起租金递增6％；第八年递增7％，总体递增比例不超过20％。3、首期交纳10年租金的30％，入驻前交齐10年租金全款。可获得12年实际使用权的优惠政策。可签定租约合同期为20年。如10年租金在首期就一次性交齐，除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选两间商铺位置的机会。二、租金交纳及优惠政策2（备选方案）：1、同上。2、第一段同上。首期就一次性交纳5年租金。可获得赠送6个月无偿使用权的优惠政策。从第七年起（含第6年后半年）租金递增6％；第八年递增7％，总体递增比例不超过20％。除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选一间商铺位置的机会。3、首期交纳10年租金的30％，入驻前交齐10年租金全款。可获得11年实际使用权的优惠政策。可签定租约合同期为20年。如10年租金在首期就一次性交齐，除享受以上优惠政策以外，还可以获挑选两间商铺位置的机会。三、分析（以均价8.5元计算）：第6年租金收入：115472.04*365*8.5*1.05＝3.761646亿元；第6年半年租金：3.761646/2＝1.880823亿元；五年的贷款利息：17.91260亿元*0.07＝1.253882亿元；五年租金9折损失租金：17.91260*0.1＝1.79126亿元；租五送6个月损失：1.880823－1.253882＝0.626941亿元；租五送一年的损失：3.761646－1.253882＝2.507764亿元；‘租五送一’比‘租五打9折’多损失：?? 0.716504亿元；‘租五送半年’比‘租五打9折’少损失： 1.164319亿元；从上面的分析来看，一次性交纳5年租金免费送6个月对公司最有利，租五年送一年的优惠政策虽然损失最多，但比打9折只多损失7千万，而从对商户的吸引力却大大增强。同时保证提前还贷提高公司的信用级别，综合考虑利大于弊。注：以上方式并不是机械地推出，可视市场反应情况进行穿插，也可以在尾铺招商过程中，对尾铺招商的优惠力度增加时运用。四、租金交纳方式及提供优惠政策的理由：??? 考虑到项目的招商不但要符合公司的总体定位，同时还要兼顾公司的成本回收，并且回收期越短，产生的运营财务费用支出就越少，对将来的公司发展极其有利。根据‘现金是王’的原则，运用对我们影响极小的使用年限的优惠，让利商户，做到先期既给出优惠又不会使应收现款产生丝毫损失。?? 另外，兼顾将来中心商铺升值，我们可以充分享受到升值的利益，方案设定是为了尽量引导商户去选择5年一次性交纳租金的方式。此方式达到的经济效益将在附上的经济分析内容中计算出具体的数据体现。第四部分：经济分析一、交纳（三年）租金经济分析（理想价格）1、根据可出租实际使用面积按115472.04万平方米计算；2、按照每层出租实际使用面积平方米计算；3、平均租金价格按每天每平方米9元人民币计算；二、交纳（三年）租金经济分析（保守价格）1、据可出租实际使用面积按115472.04万平方米计算；2、按照每层出租实际使用面积平方米计算；3、平均租金价格按每天每平方米8.5元人民币计算；每层定价为：????????????????????? 平均租金价格为：8.5元/㎡天三、交纳（五年）租金经济分析（理想价格）：1、根据可出租实际使用面积按115472.04万平方米计算；2、按照每层出租实际使用面积平方米计算；3、平均租金价格按每天每平方米9元人民币计算；每层定价为：?????????????????????? 平均租金价格为：9元/㎡天四、交纳（五年）租金经济分析（保守价格）1、根据可出租实际使用面积按115472.04万平方米计算；2、按照每层出租实际使用面积平方米计算；3、平均租金价格按每天每平方米8.5元人民币计算；每层定价为：?????