东莞江畔花园项目可行性研究报告32p.doc

江 畔 花 园 项 目 可 行 性 研 究 报 告 东莞市柏源地产顾问有限公司 2008年3月20日 目 录 第一章 项目概况 １ 一、主要技术经济指标 １ 二、地理位置 １ 三、土地现状分析 ２ 四、项目周边环境及配套 ２ 五、景观资源分析 ２ 六、综合质素分析 ２ 第二章 项目规划设计特色 4 第一节 规划思想 4 一、规划设计目标 4 二、规划设计理念 4 三、规划设计原则 5 第二节 规划布局 5 一、规划设计整体框架 5 二、绿化环境规划 7 三、道路系统规划 8 四、住宅设计 8 五、公共建筑规划 9 第三节 规划设计风格与特色 9 一、小区规划风格 9 二、建筑风格——西班牙风格建筑群落 10 三、景观设计特色 10 第三章 项目开发背景 12 第一节 宏观环境分析 12 一、东莞概况 12 二、经济环境分析 12 第二节 城市规划 13 一、城市定位 13 二、市域交通规划 15 第三节 东莞房地产市场分析 15 第四节 项目定位 19 一、市场调查情况的分析 19 二、市场供求分析 19 三、项目优劣势分析 20 四、项目市场定位 22 五、产品定位及标准 23 六、小区住宅户型比例（以下百分比为面积比）和目标客户 24 七、配套项目定位 25 八、分期开发定位 26 九、建议 26 第四章 项目竞争对手分析 28 第一章 项目概况 一、主要技术经济指标 规划与建筑设计经济指标 项目 单位 数量 规划总用地面积 m2 548957.99 总建筑面积 m2 617435.98 地上建筑面积 m2 542816.62 高层住宅建筑面积 m2 301525.28 商业建筑面积 m2 16553.82 酒店建筑面积 m2 82177.71 幼儿园建筑面积 m2 6148.01 会所建筑面积 m2 1556.81 别墅总建筑面积 m2 134854.99 建筑密度 % 32.80 绿化覆盖率 % 42.30 容积率 — 0.99 地下停车数 （辆） 1880 二、地理位置 沙田江畔花园基地位于东莞市沙田镇杨公洲村，地形南部为沙田镇中心区，北面为规划中的洪厚快速路，西为东江南支流，该地块拥有了良好的地理位置： 1．外部景观条件优越，西面东江南支流水深7M以上，江面宽800—1800米，东江南支流、万江水道、道窖水道、中堂水道共四条支流在此处汇成一体，通过狮子洋流入大海，咸淡水的交汇处使江面水色湛蓝，海风习习，富有海边情调。 2．便捷的交通网络，地块东面紧邻沙田镇商业中心，距港口大道约500米，距厚街镇中心约4000米，距沿海高速公路虎门港沙田出口约2000米，交通条件极为方便。通过沿海高速公路到广州约40分钟，到深圳40分钟，到香港60分钟。走港口大道到东莞CBD约20分钟，走厚街南环路到厚街镇商业中心、行政中心只需6分钟。 三、土地现状分析 东莞市地属热带季风气候，北回归线以南。基地现状为平整沙地，地面最大高差为约0.8米左右，基地有较大面积的河塘和若干处沟塘水面。基地南部是沙田游艇俱乐部，东面是杨公洲村，北面距洪厚路200米，现为空地。平坦的冲积地形、宽阔的江面、美丽的长堤构成了基地优美的环境特征。 为了完善东江南支流两岸景观，为市民提供高品质的居住空间，提高城市的综合竞争力，根据东莞市控制性详细规划的要求，该地块定为低容积率生态居住区。 四、项目周边环境及配套 地块紧靠沙田镇中心，拥有完善的周边环境及配套： 1.幼儿园：小区内设规模大小不同的两个幼儿园（南区设一个，规模为6个班；北区设一个，规模为9个班。） 2．小学：沙田镇中心小学、厚街镇涌口小学等若干间小学，距离地块在2000米范围以内。 3．中学：沙田镇中学、厚街镇高级中学，距离地块在5000米范围以内。 4．商业：小区内设有商业配套；沿街商铺可设超市、药房、电信、美容美发、洗衣、净水供应点、鲜花站、女人街、美食街。 5．医院：沙田人民医院、厚街方树泉医院，距离地块5000左右。 五、景观资源分析 地块紧靠东江南支流，拥有岸线长达1520米，而纵深仅为400米。整个小区直接的临江住宅比例相当高。江面辽阔，且沿江建筑退河堤50米。其中道路宽24米，江滨公园宽36米，完全有条件营造出独具特色，高品质的江岸美景。 六、综合质素分析 单就环境而言，江畔花园比环横岗水库板块的楼盘稍逊，但远在厚街其它楼盘之上。而综合条件比较（如加上交通条件、周边配套）去分析，江畔花园要比横岗水库板块楼盘显得有优势。再加上东莞市独一无二的滨海风情特点、低