123824_物权法参考.pptVIP

（六）物业管理的推进将对我国现代化、民主化进程产生巨大的不可估量的影响。 四、业主的民主建设问题 （一）不动产登记制度的确立与变化 《物权法》第十条：“国家对不动产实行统一登记制度：统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律行政法规规定。” 现实情况中，房地分家管理是历史形成的，还会延续一段时间。但各地可以制定地方性统一登记规定。 五、《物权法》实施后的物业管理和房地产业 依法登记体现在不动产登记簿，“不动产登记簿由登记机关管理” （《物权法》第十六条）。 不动产登记薄的公信力体现在：凡不动产登记簿登记的交易受法律保护。“不动产登记薄是物权内容和归属的根据”（《物权法》第十六条）。 注意：产权证和登记薄不一致，以登记薄为准。 五、《物权法》实施后的物业管理和房地产业 预告登记制度，这是为保全将来发生的不动产物权而进行的登记，主要用于商品房预售。 《物权法》第二十条：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 一房两售、多售的分析。 五、《物权法》实施后的物业管理和房地产业 不动产信息的查询。《物权法》第十八条：“权利人、利害关系人可以申请查询、复制登记资料，登记机构应当提供。” 公开的信息内容：不动产登记簿的登记资料； 原则上采取到登记机构查询； 原则上查询人为权利人以及利害关系人； 原则上不得以人为索引进行查询。 五、《物权法》实施后的物业管理和房地产业 不动产更正登记。《物权法》第十九条：“权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。” 注意与现行的《土地登记规则》和《城市房屋权属登记管理办法》是两个概念。 五、《物权法》实施后的物业管理和房地产业 不动产登记收费。《物权法》第二十二条：“不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。”原则上采取收取工本费的办法。 效力的发生。《物权法》第三十条：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。 五、《物权法》实施后的物业管理和房地产业 （二）建设用地使用权（国有土地使用权） 《物权法》第一百三十六条：“建设用地使用权可以在土地的地表、地上或者地下分别设立。新设立的建设用地使用权，不得损害已设立的用益物权。” 可以分别设立，不是必须分别设立。 此规定的含义与可能带来的问题。 五、《物权法》实施后的物业管理和房地产业 《物权法》第一百四十九条：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。” 回避了费用问题。 五、《物权法》实施后的物业管理和房地产业 （三）建筑物区分所有权 此部分内容对房地产开发和物业管理有重要影响和作用。 建筑物区分所有权，指高层建筑物出现后，各业主对住宅等专有部分享有所有权，对电梯、过道等共有部分享有共有和共同管理的权利。是一项重要的不动产所有权形式。 五、《物权法》实施后的物业管理和房地产业 建筑物区分所有权的构成 建筑物区分所有权 专有部分 所有权 共有部分 持分权 全体区分所有人 组织的成员权 在结构上供全体区分所有人共同使用 如业主大会 在结构和使用上具有独立性，专属于某人 五、《物权法》实施后的物业管理和房地产业 专有部分所有权 专有部分所有权 权利 义务 法律责任 占有 收益 使用 装修、改良、修缮 排他性 相邻权 按本来用途、目的使用专有部分 维护建筑物安全、外观美观 独自承担专有部分的责任与费用 不得随意变更通过专有部分 的各种共用管线 尊重维护环境卫生、安宁、 当地善良风俗 相互容忍 停止侵害 消除危险 排除妨碍 剥夺区分所有权 赔偿损失 处分 五、《物权法》实施后的物业管理和房地产业 共有部分持分权 共有部分持分权 权利 义务 法律责任 持分占有 收益 使用 装修、改良、修缮 排他性 相邻权 按规划设计功能使用共用部分 维护和保存共用部分 按持分比例承担共用部分的责任与费用 按时交纳物业管理费、专项维修资金 、业主大会决议的分摊费用 不得单独处分共用部分 停止侵害 消除危险 排除妨碍 剥夺区分所有权 赔偿损失 清偿拖欠费用 五、《物权法》实施后的物业管理和房地产业 全体区分所有权人组织（因共同关系形成）的成员权 业主大会组织的成员权 权利 义务 参与管理权 选聘权 选举权 监督权 请求权 服从、执行业主大会的决议、决定 遵守业主公约、业主大会议事规则 遵守物业管理服务合同 接受、服从业主大会及业主委员会、 物业管理企业所提供的管理服务 按时交纳物