房地产项目前期策划案概要.pptx

历山1号前期策划案;;目录;行业政策分析;国内经济形势分析;国内经济形势分析;国内经济形势分析;全国GDP增速放缓，随着产业转型加快，GDP增速有望回升。2013年第三季度GDP增长7.8%，比二季度回升0.3个百分点，预计全年增长达到7.6%左右。 第二产业和第三产业是GDP的最大拉动力，房地产业依旧是经济发展的重要推动力。 居民消费物价依旧平缓，2013年物价上涨整体温和，全年涨幅在2.8%左右，中国经济回升基础并不稳固，结构性矛盾依然突出，风险因素较多。;国内经济形势分析;国内经济形势分析;国内经济形势分析;全社会固定资产投资和房地产开发总投资增长速度均出现了放缓，但仍处于正常波动区间内。 2014年，固定资产投资增长将略低于2013年。投资内部结构呈现一定变化，制造业产能过剩降低工业企业投资意愿；开工面积连续两年增速较慢和部分地区销量迟滞影响房地产投资增长预计2014年全社会固定资产投资增长19%左右。;全国土地购置面积呈负增长，上半年继续平缓下行;全国土地购置均价增幅回升，价格再创历史新高 ;全国房地产开发投资增幅继续收窄，整体仍将平稳;全国房屋新开工面积降幅小幅收窄，上半年将有所反弹 ;商品房销售面积继续负增长，上半年商品房销售面积增幅将反弹 ;商品房成交均价降幅收窄，住宅成交均价继续负增长 ;商品住宅待售面积增幅上升，市场去库存压力加大;房企资金增幅继续放缓，销售回款成为主要资金来源 ; 2013年是济南房地产发展表现最为突飞猛进的一年，住宅物业新增供应大幅攀升，总供应量达到历史最高水平。在整体市场回暖全国涨声一片的大背景下，济南楼市也表现相应的势头。 从2013年土地出让历史最高值来看，2014年济南住宅市场仍有望延续此种趋势，步入飞速发展轨道。同时万科、保利、中海、绿地、恒大、华润、世茂等一线开发商大量拿地不断推出新项目极大提升了济南楼市整体产品力和营销水平，实现了一线房企全面布局格局。 商业物业整体仍较为平淡，市场表现一般；公寓和写字楼均有大量新增供应面市，随着济南西部、东部规划推动和协调发展，均带来逾千万㎡的写字楼、公寓等商务公建类产品，2014年将步入竞争白热化阶段。;土地市场分析;2013年全年土地出让情况列表;住宅用地为主，商业用地比例下降; 2013 全年，济南共供应 136 宗居住用地，总面积 804.26 万平米，占总供应面积的 69.11，环比下降 3.66%。商业用地供应 85 宗，总面积 275.92 万平米，占总供应面积的 23.71，环比下降 3.62%。其他类用地 8 总，85.33 万㎡。;土地成交面积;土地成交价格;区域土地出让与成交量分析 ; 济南 2013 年成交土地 164 宗，总面积约 763.46 万㎡，建筑面积约 2179.18万㎡，成交总价418.81 亿元。与 2012 年相比土地成交情况呈现量价齐升的局面，土地面积增加 31.86%、建筑面积增加 38.01%、成交金额增加 29.95%。 ;2013年供应量及成交量均再现高峰，土地市场供需两旺。随着济南城市发展节奏的不断加快，2014年土地供应仍将继续增加。 西客站片在最近两年释放了大量土地，预计后续可供应土地相对较少。而历城区作为济南最大的行政区，存有大量待开发建设用地，未来济南东部奥体至唐冶区域或将成为2014年土地市场主力。;济南市市场分析;济南市市场分析;济南市市场分析; 2013 年济南市内五区住宅成交均价 8360 元/平米，同比上升 6.4%，主要受新增供应产品结构影响，如恒大帝景、万科城和华润仰山红叶林等高价项目入市带来大量成交，整体拉高市场均价，另一方面刚需项目价格也普遍上涨，多个项目涨幅逾 1000 元/㎡。同时受各区域成交量月度差异的影响，月度成交均价出现起伏变化。2013 年末历下，市中等高价盘集中区域成交量下降显著，住宅总价亦被带动下降。;济南市市场分析;历下区领跑其他各区房价;写字楼整体市场新增供应量较去年有所增加 新增供应与存量销售并存;整体市场成交与去年基本持平 ; 2014年济南写字楼市场将逐步进入供应高潮期，西部西客站片区，东部的奥体汉峪片区未来都有大体量的写字楼产品供应。随着市场的逐步回暖和以及大量中高端项目的入市，比如东部汉峪金谷项目，西客站恒大项目、山东高速广场项目，市中心恒生晶石中心、济南中心、大众传媒大厦等项目，整个写字楼市场预期必将进入竞争更加激烈的新阶段。 ;济南市市场分析;济南市市场分析;整体来看，2013 年 1-12 月份济南商业地产项目成交价格区间跨度较大，在1.5-11 万元/㎡之间。价格差距与具体商业类别、商业展示面、楼层、商业物业地段等因素紧密相关。 底商产品市场整体价格区间在 1.2-8 万元